随着首批9只基础设施公募REITs产品在沪深生意所挂牌上市 ，中国基础设施公募REITs试点实现了从0到1的突破 ，REITs市场生长即将迈入探索高质量生长的新阶段。中国REITs市场应该建设定位合理 ，果真透明、一直优化的制度系统 ，建设完善的市场羁系机制 ，成熟的市场生意机制 ，明确的责任分工与激励约束的治理机制 ，并形成优异的市场生态 ，要实现这个目的 ，任重道远。
9月24日 ，伟易博“伟易博头脑力”REITs课题组宣布《中国公募REITs生长白皮书2021》 ，对中国公募REITs举行总结展望 ，为中国公募REITs生长建言献策。这也是该课题组宣布的第十四份报告。在总结试点的阶段性履历之外 ，报告还剖析和梳理了下一阶段生长的要害点。
（以下内容为报告摘�。�
2021年6月21日 ，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深生意所挂牌上市 ，标记着中国公募REITs市场正式降生。9只产品刊行总规模为314亿元 ，整体实现溢价刊行 ，平均认购倍数凌驾8.5倍 ，受到投资人高度认可。去年4月30日 ，中国证监会与国家生长刷新委配合启动公募REITs试点 ，这是中国REITs市场建设的里程碑事务。以后的一年里 ，中国证监会、国家生长刷新委、沪深生意所、基金业协会、证券业协会等陆续宣布相关政策、规则与通知；国家和地方生长刷新委、中国证监会与沪深生意所举行了首批项目的推荐、申报、审核事情 ，基础设施公募REITs试点事情有条不紊地推进 ，最终瓜熟蒂落。
中国REITs市场的生长蹊径差别于大大都国家和地区 ，其最大特色在于从基础设施领域最先推进公募REITs试点。从基础设施领域启动试点事情 ，既有中国经济生长模式与生长路径的自然驱动 ，更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。应该说 ，中国公募REITs市场建设已经顺遂走过了从0到1的阶段 ，在试点历程中探索出了许多适合我国现实国情的立异做法 ，为后续项目积累了大宗名贵履历。下一阶段的主要事情则是实时、系统、深入地总结试点履历 ，解决试点中袒露的相关问题 ，推进中国REITs市场高质量生长。
推进中国REITs市场高质量生长 ，仍然任重道远。政策、学术以及实务界应坚持生长REITs市场的初心 ，掌握REITs的特点和生长纪律 ，坚持市场化、法治化的基来源则 ，关注第一性问题 ，扎实推进后续事情。2017年6月 ，北大伟易博REITs课题组推出了第一篇中国公募REITs生长白皮书 ，周全深入地叙述了中国REITs市场建设的意义、制度设计、产品模式、实现路径等主要问题 ，为中国REITs孝顺智慧 ，并凝聚了社会共识 ，该报告具有里程碑意义。目今正值中国REITs市场生长进入新生长阶段 ，课题组以本文——中国公募REITs生长白皮书2021——来举行总结和展望 ，为中国公募REITs下一阶段的生长建言献策。
一、基础设施REITs试点取得的效果及履历
第一 ，试点政策框架起源形成并逐步完善。证监发（2020）40号、发改投资（2020）586号、证监会通告（2020）54号、发改投资（2021）958号 ，以及沪深生意所、基金业协会、证券业协会等陆续宣布相关政策、规则与通知 ，搭建了一整套制度系统。“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）康健生长”写入“十四五”妄想纲要 ，财务税收、国有资产等多领域配套政策正在稳步推进。
第二 ，试点的实验路径具备较强可行性。在项目审核方法上 ，接纳了“国家生长刷新委推荐、中国证监会审批注册”的组合模式 ，充分整合了羁系部分在行业层面以及市场层面的专业优势 ，包管试点项目质量 ，稳步推进试点。产品结构方面 ，通过“公募基金+ABS”的合理安排实现了果真召募和上市。
第三 ，基建企业通过REITs盘活存量资产 ，融资效果显著 ，破解权益融资难题。已乐成刊行的9 只基础设施REITs 产品 ，刊行规模合计314.03亿元 ，财务结构得以改善 ，欠债率下降 ，并发动较大规模的新增投资。同时 ，通过产品治理机制的合理安排以及与地方政府、行业羁系部分的充分相同 ， 起源建设了REITs的市场化特征与基础设施项目稳固运营的社会民生属性之间的有机平衡。
第四 ，首批基础设施REITs项目乐成上市 ，受到公众投资者的普遍认可。平均认购倍数凌驾8.5倍 ，网上平均认购倍数抵达15.95倍 ，上市之后整体运行平稳 ，价钱趋于窄幅震荡 ，起源验证了基础设施REITs的危害收益特征与市场需求之间的匹配性。
第五 ，试点资产富厚多元 ，并且有一连生长意愿。试点项目的多样性 ，对试点事情识别问题、增强可复制性具有主要意义。首批试点项目较为强烈的增发扩募预期 ，后续储备项目的起劲踊跃推进 ，都体现出基础设施REITs关于全市场的较强吸引力。
以下表1 汇总了基础设施REITs试点中的立异做法。
表1：基础设施REITs试点的立异
二、基础设施REITs试点保存的问题
中国
中国REITs市场建设是一个一直前进和一直完善的历程。公募REITs试点保存的问题 ，有些是基于现实条件的次优选择 ，有些是在试点历程中爆发的新问题 ，这些问题无疑是中国REITs下一阶段生长所需要增强研究和起劲应对的。
（一）产品结构较重大 ，治理机制尚需印证
试点REITs产品接纳了公募基金+ABS的结构 ，是目今最为现实且具有可操作性的选择 ，但其产品的古板特征及结构重大性 ，也会带来一些问题。产品结构图如图1所示。
图1 基础设施公募REITs试点的生意结构
主要问题如下：
一是公募基金公司REITs专业化水平需要快速提升。公募基金产品的古板特征与REITs有区别。我国公募基金是证券投资基金 ，其古板投资营业是股票、债券等具有流动性的证券 ，以组合投资、疏散危害为其投资原则 ，相关的羁系、信息披露、公司内部制度与流程、危害控制、人才设置等围绕该原则设计。而REITs要求资产的自动治理 ，以控制性投资为主 ，要求基础资产的专业化治理与高水平运营 ，因此 ，怎样在试点的基础上 ，快速推动加入REITs营业的公募基金的专业化 ，是目今羁系和市场均需重点解决的问题。
二是多个层级的问题需要尽快解决。在9个首批项目的刊行阶段 ，在统一控制的要求下 ，公募基金治理人与ABS治理人较好地体现了相助与分工 ，但在REITs的一连运营历程中 ，多个层级的治理人架构 ，会带来流程重大、效率低下、责任不明确等问题 ，需要尽快予以简化。
三是我国REITs的治理架构会形成较为特殊的企业治理 ，并带来差别的利益冲突情形和响应的署理本钱 ，需要予以关注 ，重点关注提倡人与中小股东之间、股东与基金治理人之间的利益冲突。
（二）产融连系不充分 ，外溢作用受阻
REITs是资产的上市 ，是产融连系的有用金融工具。在现有架构下 ，保存原始权益人、基金治理人和运营治理机构之间的权责利平衡问题。从试点的情形来看 ，原始权益人关于REITs作为资产上市平台的功效有很高的期待 ，但现实功效体现并不充分 ，较大影响原始权益人的起劲性。相当一部分原始权益人希望通过刊行REITs获得较好的融资效果 ，同时继续坚持对资产的有用控制。而在我国试点的框架下 ，原始权益人在上述两个目的上保存一定冲突。
（三）试点政策以及配套步伐需要优化完善
目今的主要政策反应了我国在刊行REITs试点阶段的审慎、探索的原则 ，具有现实意义。随着试点的深入 ，某些政谋划定就有完善的空间。例如关于公募基金的欠债比率的要求 ，划定总资产不可凌驾净值的140% ，以及用于收购的欠债不可凌驾净值的20% ，以资产欠债率妄想分为28.6%和16.7%。由于基础设施资产投资建设时较洪流平地使用了欠债 ，欠债率往往抵达75%甚至80% ，因此项目在刊行REITs时需要送还较大宗的欠债 ，从而影响融资效果。从渐进式降欠债的角度来思量 ，优质资产的欠债比率在刊行REITs时可以适当放宽。另外 ，市场关注度较高的一些配套政策 ，仍处于探索或研究之中 ，暂未出台。
（四）流动性相对缺乏 ，投资者培育需要增强
现在海内首批9只REITs已经上市两个月 ，除上市首日成交较为活跃外 ，越日至9月初的日均成交额均仅有8900万元 ，日均换手率为1.08% ，交投相对不活跃 ，8月下旬市场泛起一定的活跃 ，量价齐涨。别的 ，REITs整体的价钱体现平稳 ，给一级市场加入的投资者的溢价不高。我们以为 ，海内REITs仍处于起源试点阶段 ，相关政策配套未出台导致一些投资者仍未能进入 ，加上产品特征仍有待熟悉 ，造成生意的实力缺乏 ，流动性偏弱。展望未来需要重点关注投资者的培育。
（五）缺乏标准化和系统化
客观而言 ，我国基础设施REITs在试点历程中面临的情形很是重大 ，差别的资产品类涉及的个性化问题差别 ，甚至统一资产品类在差别区域、涉及差别历史时期的问题也保存差别。同样地 ，产品机制层面既要匹配REITs自身特征 ，又要适当兼顾公募基金和资产证券化的既有规则或行业习惯。试点阶段为了效率和质量 ，更多是“一事一议” ，好比现阶段国有资产是否需要进场转让问题；在项目无异议函方面 ，差别地方政府部分审批机制纷歧样 ，有的流程长有的流程短 ，同时由于熟悉差别 ，有的会在资产转让时提出其它要求 ，包括要企业提供允许等。
三、REITs的执法定位剖析
中国REITs立法首先要解决REITs的执法定位问题。REITs属于证券 ，应当在《证券法》下明确其刊行与生意等相关安排。在中国现有的执律例则和金融市场系统之下 ，有四种可行的REITs立法路径：
（一）“新券”模式
该模式下 ，REITs将作为一种与股票、债券、基金、优先股、可转债等古板证券相并列的一种新设券种。凭证《证券法》第二条 ，国务院可以依法认定证券的授权 ，由羁系部分制订REITs条例 ，针对REITs产品单自力法 ，给予REITs的证券定位 ，明确REITs的载体、刊行、生意、存续羁系的要求等。在此基础上 ，羁系部分开展一系列专项规则的制订 ，向切合要求的证券公司、资产治理机构发放相关营业牌照（刊行承销牌照、资产治理牌照）。该模式下 ，REITs直接持有不动产资产或项目公司股权,向宽大投资者果真召募资金并上市生意。
图2 新券模式的产品结构
（二）“企业ABS公募化”模式
该模式以资产支持专项妄想为载体 ，在现有企业ABS生意结构基础上 ，把私募模式酿成公募模式。详细来看 ，凭证《证券法》第二条关于“资产支持证券刊行、生意的治理步伐由国务院遵照本法的原则划定”的授权 ，羁系部分制订相关条例 ，明确资产支持证券果真刊行、生意的条件 ，并将REITs作为特定类型资产支持证券。在此基础上 ，羁系部分开展一系列专项规则的制订 ，向切合要求的证券公司、资产治理机构发放相关营业牌照（刊行承销牌照、资产治理牌照）。该模式下 ，资产支持专项妄想直接持有不动产资产或项目公司股权 ，向宽大投资者果真召募资金并上市生意。
图3 企业ABS公募化模式的产品结构
（三）“公募基金”模式
该模式下的REITs以公募基金为载体。详细来看 ，修改《证券投资基金法》 ，调解基金工业投资规模 ，明确基金可以直接投资非上市公司股权 ，同时需对REITs基金的设立、运作、治理做出划定和要求。在此基础上 ，证监会开展一系列专项规则的制订 ，向切合要求的证券公司、公募基金治理公司发放相关营业牌照（刊行承销牌照、资产治理牌照）。该模式下 ，公募基金直接持有不动产项目公司股权 ，向宽大投资者果真召募资金并上市生意。
图4 公募基金模式的产品结构
（四）公司制
该模式下的REITs以特殊目的公司（SPC）为载体。详细来看 ，修改《公司法》 ，对特殊目的公司（SPC）做出专门安排以适配REITs ，如放宽对公司“股东大会、董事会、监事会”设置的要求、宽免SPC公司分红相关要求等。同时对《证券法》修订以在公司首次刊行股票中兼容SPC的特殊状态。在此基础上 ，证监会开展一系列专项规则的制订 ，向切合要求的证券公司、资产治理公司发放相关营业牌照（刊行承销牌照、资产治理牌照）。该模式下 ，SPC直接持有不动产资产或项目公司股权 ，向宽大投资者果真召募资金并上市生意。
图5 公司制的产品结构图
我们关于四种REITs生长模式的要害立法、优势、劣势加以总结 ，效果如表2所示。
表2 中国REITs的四种立法路径
理论上 ，新券、企业ABS公募化、公募基金和公司制这四种路径均具有可行性。相比于试点的“公募基金+ABS”产品结构 ，四种路径下REITs的结构均获得优化 ，配合相关制度 ，产品的透明度和治理效能将获得提升。从立法本钱角度 ，公司制和公募基金模式的立法本钱高 ，各方形成共识的难度较大 ，新券模式立法本钱次之 ，而ABS公募化的立法本钱最低。一定水平上说 ，与REITs适配性和与现行规则兼容与衔接性 ，两者之间是一个权衡关系。ABS公募化和公募基金模式都是在现有规则框架下举行增补和修订 ，为了和现有规则兼容 ，使得立法的自由度较小 ，可能影响与REITs适配性。从财税政策的角度 ，公司制需解决双重征税的问题 ，而其他路径下则沿用现有的税收中性政策。
综上所述 ，连系前述境外主要市场REITs执法制度以及试点情形 ，驻足海内执法情形 ，从产品结构简化优化、提升产品治理效能、提高产品羁系有用性等方面 ，综合思量立法本钱、与现行执律例则和羁系系统的兼容与衔接 ，我们以为企业ABS公募化模式以及新券模式是相对优选的计划。
四、REITs的财税制度与其他主要配套制度建议
REITs作为一项具备高度产融连系属性的立异产品 ，在实验历程中涉及发改委、证监会和沪深生意所、银保监会、地方政府、行业主管部分、土地部分、财税部分、国资部分、工商部分等大宗相关加入方的协调与支持。通过首批试点事情 ，我们探索出了许多立异做法 ，也增进了相关加入方对REITs的熟悉与明确。在未来恒久事情中 ，我们需要一连提升REITs配套政策的系统化水平 ，更多地将“一事一议”转变为全行业通用的可复制模式。
从财税制度看 ，基础设施REITs试点历程中 ，税务事项成为各方关注重点 ，相关实践也为下一步配套政策的制订提供了基础。整体上看 ，税务问题在几个环节均保存 ，尤其是股权转让环节的所得税问题较为突出 ，同时一些实践处置惩罚如股加债安排体现出多样性。
为支持REITs恒久生长 ，我们建议在刊行REITs环节 ，对提倡人矜持份额部分对应的所得税给予递延 ，在提倡人未来将份额转让时 ，再予以计征。另外 ，支持因刊行REITs而实验的重组行为 ，认定12个月内的多次重组事项属于统一生意分步实验 ，并享受特殊性税务处置惩罚。最后 ，是针对REITs刊行行为涉及的土地增值税、增值税、印花税等给予适当优惠待遇。在运营环节 ，支持种种合理的股加债形成要领 ，并阻止REITs分红历程的重复课税 ，包括SPV、ABS等层级的增值税。个体地方与行业（如包管性住房）在房产税上有较大优惠 ，可以作为地方与行业支持基础设施工业的主要步伐。投资者在公募基金二级市场生意和取得分红的税收优惠政策 ，可进一步一连。
从会计处置惩罚角度看 ，主要关注三个层面 ，即原始权益人对所投资的REITs、REITs基金对持有ABS份额（及项目公司股权）、项目公司对持有的资产等的会计处置惩罚 ，其中关注重点又在原始权益人对REITs的并表及相关处置惩罚上。
连系海内现真相形和境外市场履历 ，建议基础设施REITs纳入原始权益人合并报表“少数股东权益”。
第一 ，强制分红比例差别于债务的强制付息义务。在90%强制分红的机制安排下 ，REITs基金每年需要向投资人分派的金额只是与昔时基础设施项目现实取得的谋划收益挂钩 ，既不是牢靠金额、也不是事先允许的预计收益 ，并且不涉及原始权益人以主体提供任何增信步伐的行为。因此 ，基础设施REITs下的强制分红比例安排与债务的强制付息义务保存基础区别。
第二 ，基础设施REITs实质上具备永续主体的限期特征 ，差别于古板公募基金。只管关闭式基金需明确约定基金限期 ，但在基础设施项目正常一连运营的情形下 ，到期继续延期险些是一种确定性事项。本次试点即有基金的存续期设定为99年。因此关于“有限寿命主体”的问题 ，应当从实质上明确REITs永续主体的产品定位。
从杠杆率角度看 ，《果真召募基础设施证券投资基金指引（试行）》要求基金总资产不得凌驾基金净资产的140% ，乞贷用途限于基础设施项目一样平常运营和维修刷新等 ，用于收购的乞贷不得凌驾基金净资产的20% ，折算成欠债对总资产的比率 ，划分为28.6%和16.7% ，该比率相对外洋REITs的规则要求来说相对偏紧。
后续市场历程可以凭证市场生长情形及投资人接受度在以下三个方面举行杠杆安排的优化：
一是杠杆比例需坚持适度水平。兼顾REITs产品的平稳运营、投资人利益的�；ぁ⒁约巴蹲嗜耸找娴挠呕确矫� ，随着未来REITs市场配套制度及加入者成熟度一直提升 ，杠杆率的控制仍有优化空间。鉴于我国的基础设施资产在投资建设阶段较洪流平地使用了欠债 ，从渐进式降欠债的角度来思量 ，优质资产的欠债比率在刊行REITs时可以适当放宽。
二是借鉴外洋市场杠杆方法 ，并富厚召募资金用途。待市场进一步生长、REITs产品投资人对产品的相识进一步增强后 ，可实验允许适度的调解 ，从而富厚REITs的融资模式 ，建设相关的配套欠债金融工具 ，并允许更为多元化的资金用途 ，增强REITs运营的无邪性。
三是通过调解杠杆水平举行动态调控。随着市场日渐成熟 ，不可仅仅把REITs看成是反应不动产和资源市场的金融工具 ，还应通过杠杆率、举债方法及召募资金用途等相关要素限制的调解 ，充分验展其宏观经济转型与政策工具功效 ，遇到诸如新冠疫情等不可抗力时 ，通过设定无邪无邪的REITs政策 ，助力市场的稳固、苏醒。
五、REITs的治理优化
从首批试点情形来看 ，我国公募基金+ABS的产品结构以及外部治理的框架已初具雏形 ，并将一直完善。与中国香港和新加坡的外部治理差别 ，我国的基金治理人与提倡人之间大多并没有关联关系 ，首批9个项目中有6个项目治理人与原始权益人不属关联方 ，而运营机构却多为提倡人的关联公司 ，基金治理人与ABS治理人的统一控制也体现出差别的形式 ，因此 ，我国的REITs整体治理架构泛起出差别的治理特点 ，爆发纷歧样的治理问题。
我国REITs试点初期的治理目的 ，将主要是在原始权益人与治理人之间取得合理的治理平衡、及提防大股东与中小投资者之间的利益冲突。相关建议如下：
第一 ，推动公募基金公司的专业能力和治理系统的建设。在压实责任的同时 ，鼎力大举推进基金公司的专业化建设 ，以及响应的中后台治理系统搭建。条件具备时可思量在公募基金公司下设专业的REITs子公司 ，从事REITs专业化治理 ，与古板证券投资营业充分隔离�；鸬闹卫砜刹慰贾泄愀� ，为上市公募REITs治理人制订“合规手册” ，规范治理人职责、加入流程及其他各项规范 ，增强公募基金公司的各方面要求 ，包括基于REITs的系统化的机构、制度、流程等 ，使得其专业能力获得提升 ，阻止泛起通道化的情形。
第二 ，调动原始权益人起劲性 ，同时落实谋划责任 ，提防危害。一方面做实持有人大会的职能 ，提高治理人与投资者的相同效率 ，按期召开年会 ，增添上会表决的重大事项内容 ，体现投资者的诉求。另一方面 ，增强信息披露 ，充分验展种种监视机制 ，落实外部治理机构的谋划责任 ，建设更有利于协调各利益相关方的酬金与审核机制。
第三 ，探索原始权益人为主的一体化治理模式。即原始权益人、基金公司与运营机构均为统一控制。本次试点有3个项目 ，起源具备一体化的模式 ，但基金公司与原始权益人之间的细密水平有限。同时 ，关于原始权益人一体化治理的情形 ，要进一步增强对其监视 ，除了现有的约请自力财务照料等步伐之外 ，在约请外部治理机构、自力董事、关联生意事项等方面 ，要强化羁系 ，阻止侵占中小投资者的利益。
恒久来看 ，完善REITs治理机制与简化产品结构细密相关 ，从制度层面简化署理链条 ，降低署理问题的重大性 ，降低投资者加入治理的本钱。同时 ，设立专项REITs牌照 ，向切合条件的专业机构发放公募REITs基金治理人牌照�？缮昵肱普盏幕� ，除了公募基金公司或其REITs专项子公司外 ，还可以是切合条件的原始权益人（或其设立的REITs专项子公司）及市场化专业机构 ，如既有金融配景、又有运营能力的不动产私募基金公司等。
随着基础设施REITs市场一直壮大 ，我们预期REITs治理关于基建企业的公司治理保存以下两种起劲影响：（1）基础设施REITs能够为基建企业提供恒久权益型资源 ，缓解基建上市企业投资缺乏的问题；（2）REITs的稳固现金流和目的回报率要求 ，不但能够阻止企业的“资产置换”念头 ，还将倒逼部分企业提升资产的治理能力 ，并建设起细腻化、市场化和恒久化的谋划治理机制。虽然 ，我们也应意识到 ，基础设施REITs可能对基建类上市企业的治理提出新的问题和挑战。因此 ，为了真正形成REITs治理和上市公司治理之间的良性互动关系 ，有须要一直优化内、外部治理机制。
六、REITs市场流动性优化
流动性是决议金融市场能否稳固有用和一连性生长的基础 ，包括市场宽度、市场深度、市场弹性三个维度（Kyle ，1985）。从恒久来看 ，若要真正促使基础设施公募REITs成为基建企业主要的权益性融资工具 ，成为值得投资者设置的大类资产 ，成为资助底层资产实现价值发明的定价的“锚” ，必需关注REITs市场的流动性问题 ，确保建设具有一定流动性包管的REITs市场。
阻止2021年9月3日 ，9只试点REITs已经在二级市场完整生意了11周的时间 ，只管生意的总时间不长 ，尚无法从市场弹性的视角举行流动性测度 ，但可以从市场宽度与市场深度的视角构建部分流动性指标 ，从而有助于剖析和明确我国REITs产品的流动性现状。
思量到现在我国刊行的9只REITs规模均在100亿以下 ，现实上REITs与中证500股票之间的换手率关系更为可比。在我国REITs公募试点的第三周至第十一周 ，即2021年7月5日至2021年9月3日时代 ，我国中证500股票的平均日换手率为1.80% ，则现在我国REITs市场的日均换手率为中证500的51.5%。纵然思量到REITs换手率普遍低于股票的因素 ，现阶段我国试点中的REITs流动性与香港市场相近 ，与美国市场相比市场宽度仍有进一步提升的空间。从价钱攻击这一视角 ，我国REITs市场的市场深度同样有待进一步增强。
为能够进一步提升我国REITs市场的流动性 ，真正施展REITs市场的信息发明功效 ，我们提出以下建议：
第一 ，更疏散的投资者结构有利于流动性的提升。应当一直富厚REITs投资者类型 ，使得REITs成为投资者资产设置中的主要大类资产。
第二 ，降低市场信息差池称水平、提升资产价值的透明度是改善市场流动性的主要手段。其缘故原由是投资者担心其生意敌手方更具有信息优势的逆向选择问题 ，因此在信息差池称时容易不肯意举行生意。
第三 ，规模是影响流动性的要害要素。一方面 ，较小的规模倒运于市场深度的形成 ，单位规模的生意将会爆发更大的价钱攻击 ，因此对资金规模较大的机构投资者的生意念头起到了抑制作用。另一方面 ，基金规模的扩大往往陪同着越发疏散的底层资产 ，使得个体资产的信息差池称的危害对REITs的负面影响下降 ，提高REITs关于种种投资者的设置价值 ，进一步夯实投资基础。相关研究发明 ，美国REITs市场在起步期（1990年至1994年）的流动性改善险些直接由单笔REITs基金规模的增添导致。因此 ，我们建议在未来增大单个REITs基金的治理规模 ，勉励REITs基金持有疏散化的资产组合 ，并进一步推出已刊行基金收购资产与扩募机制。
第四 ，应当进一步优化做市商制度 ，使做市商成为提升我国REITs市场流动性的主要手段。关于流动性相对匮乏的市场 ，做市商能够通过维持市场的保存以减轻生意指令暂时性的不平衡 ，使得投资者不会因延迟生意而发天生本 ，有利于市场的流动性。现阶段试点中 ，我国基础设施公募REITs可以接纳竞价、询价或大宗生意等多种生意方法 ，并要求REITs上市时代基金治理人应中选定不少于1家流动性效劳商为基础设施基金提供双边报价等效劳。在未来 ，应当一直明确和改善流动性效劳商的义务和权力 ，使其有更充分的激励起劲推行做市责任 ，阻止做市的形式化。
第五 ，其它制度设计。针对REITs产品稳固的特点 ，对其生意规则举行完善 ，勉励生意的活跃。例如适当的时间就REITs二级市场生意实验T+0的生意机制。
七、总结
我们以为 ，未来REITs市场建设必需坚持生长REITs市场的初心 ，坚持市场化、法治化的基来源则 ，应当充分验展REITs市场的资源设置功效 ，助力中国经济高质量生长�；谡庋某跣� ，我们从REITs的执法定位、REITs的配套政策、REITs的治理问题、REITs市场流动性四个角度提出剖析和建议：
（一）REITs立法应当凭证现实执法情形选择合适的执法载体 ，坚持REITs制度的基本特征 ，以信息披露为中心 ，关注REITs治理人的及格性问题 ，由证券监视治理部分举行有用羁系。未来 ，中国REITs立法具有“新券”模式、“企业ABS公募化”模式 、“公募基金”模式、“公司制”模式四种可行路径。若综合思量立法本钱、与现行系统的兼容水平 ，我们以为“企业ABS公募化”模式和“新券”模式是相对优选的计划。
（二）一连提升REITs配套政策的系统化水平 ，从商业活动与生意实质出发 ，形玉成行业通用的可复制模式 ，使得REITs市场真正有益于产融连系与价值创立�；诖� ，我们以为应进一步关注REITs各环节中可能泛起的重复征税、提前征税等问题 ，关注原始权益人合并报表等相关事项等会计政策 ，关注合理的REITs资源结构的限制标准。
（三）完善REITs治理机制应从制度层面简化REITs产品结构和署理链条 ，重点关注原始权益人与治理人世的平衡 ，提防大股东与中小投资者之间的利益冲突。未来 ，我们建议设立专项REITs牌照 ，推动公募基金的专业能力和治理系统建设 ，探索原始权益人为主的一体化治理模式 ，关注REITs治理对上市基建企业治理所爆发的外溢影响。
（四）REITs试点中保存流动性相对缺乏的征象 ，但我们期待未来REITs市场的流动性和REITs制度配合生长。为建设具有流动性包管的REITs市场 ，未来应思量进一步富厚REITs投资者结构 ，提升REITs资产价值透明度 ，增大单个REITs基金治理规模 ，优化做市商制度和其它生意制度。
撰稿人：刘俏、张峥、李文峥、李尚宸。
谢谢课题组其他成员 ，以及政策界专家的支持、意见和建议。
作者单位：伟易博
