中国REITs市场建设与生长建言①
摘要：随着中国经济从高速增添向高质量生长转变,增速有所放缓，在工业转型、消耗升级面临诸多挑战的配景下，提高投资效率，盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、增进形成再投资能力，已成为目今中国宏观经济刷新与生长的主要抓手。在中国推出 REITs，尤其是公募 REITs 已变得尤为迫切。REITs主要投资于能够爆发稳固租金的办公、商业、基础设施等持有型不动产，强制性高比例的分红要求有助于抑制REITs使用留存资金举行扩张的潜在动力，其被动投资属性使它不依赖于频仍生意来获取自动投资收益。境外市场履历亦批注推行REITs并不会助推住宅价钱非理性上涨，反而有助于降低不动产市场价钱波动性。公募REITs在增进不动产行业转型、支持基础设施建设、金融供应侧刷新、效劳实体经济、完善证券市场结构、增强资源市场定价功效等方面均可创立重大价值。
本报告汇聚了近20位来自中海内地及香港地区、美国、新加坡、日本等多地的不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业首脑的视察与看法，探讨了目今中国推动公募REITs市场生长的现实意义、未来市场展望，以及实现公募REITs落地的详细建议。与会专家以为，REITs的主要价值体现在：1）有助于稳固海内不动产市场价钱；2）可有力支持中国基础设施投资建设；3）增进金融供应侧刷新，助力企业降杠杆；4）增进不动产行业回归本源、效劳实体经济；5）对海内投资者资产设置具有主要价值；6）为资源市场提供定价的“锚”。
为推动中国公募REITs尽快落地，提出以下主要建议：1）制订REITs规则与执法系统；2）逐步完善REITs配套税收政策系统；3）强化REITs分红机制和杠杆率约束；4）制订扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严酷的市场化扩募约束；5）明确刊行定价机制；6）建设规范REITs内部治理要求；7）强化“以资产为焦点”的产品定位；8）坚持做好投资者教育，让投资人更好明确REITs自己特征。
别的，就推动中国公募REITs市场一连康健生长的展望，本报告以为，公募REITs市场的生长是一个多元融合的历程。一方面，商业物业、基础设施等都可作为刊行REITs的基础资产，中国海内市场生长空间重大；同时，随着中国REITs治理人的专业能力与系统建设一连完善，亦将一直提升中国公募REITs产品在全球资源市场的影响力。
一、生长公募REITs的重大价值和主要作用
随着中国经济从高速增添向高质量生长转变,增速有所放缓，在工业转型、消耗升级面临诸多挑战的配景下，提高投资效率，盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、增进形成再投资能力，已成为中国目今宏观经济刷新与生长的主要抓手。公募REITs在增进不动产行业转型、支持基础设施建设、金融供应侧刷新、效劳实体经济、完善证券市场结构、增强资源市场定价功效等方面均具有主要作用。
（一）REITs有助于稳固海内不动产市场价钱
天下政协委员、中国证监会原主席肖钢指出，生长公募REITs市场势在必行。他从多个维度对REITs的作用机理举行了剖析，以为REITs主要投资于能够爆发稳固租金的办公、商业、基础设施等持有型不动产，强制性高比例分红要求有助于抑制REITs使用留存资金举行扩张的潜在动力，其被动投资属性使它不依赖于频仍生意来获取自动投资收益。境外市场履历亦批注推行REITs有助于降低不动产市场价钱波动性，不会助推住宅价钱非理性上涨。
数据泉源：NAREIT②
同时，REITs能够有用拓宽不动产企业的既有投融资渠道，为持有型不动产提供越发稳固的退出方法，增进不动产企业“投融管退”闭合资源模式的形成，从而增强包括房地产企业在内的不动产企业财务稳固性，进一步推动不动产行业的转型升级以及一连康健生长。历史履历批注，REITs市场建设关于宏观经济的生长也有着主要作用，一定水平上有利于引领经济挣脱逆境，为经济一连生长提供新的增添动力。
（二）REITs可有力支持中国基础设施投资建设
国家发改委投资司副司长韩志峰团结中国基础设施领域建设和生长的现状，探讨了中国基础设施REITs的生长远景。韩志峰以为，基础设施是中国REITs的主要应用领域，推动基础设施REITs正逢其时。目今在基础设施领域，新建项目投资需要大宗的资源金，且中国基础设施领域已经形成的大宗优质资产沉淀，通过刊行基础设施REITs能盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，形成优异的投资循环。同时，基础设施REITs既有利于提防债务危害、降低企业杠杆，也有利于落实中央安排、推动重大战略实验，尚有利于提高股权融资比重、增进中国的资源市场生长。
（三）REITs增进金融供应侧刷新，助力企业降杠杆
越秀集团首席资源运营官李锋以为，应该从中国经济和金融的高度和角度来看待中国REITs的主要性。他团结越秀房托基金的实践，以为推出中国REITs可以助力金融供应侧结构性刷新，推动经济高质量生长。一方面，关于中国金融领域目今直接融资比例偏低、杠杆率偏高的客观情形，REITs以一连爆发稳固收入的优质物业或其他资产为基础资产，并建设完善的治理机制，委托专业团队开展治理事情，为市场提供了一种危害适中、收益稳固、流动性高的投资产品，从而提高直接融资的比例，降低金融危害。同时，该产品也适用于基础设施等差别领域，最终实现金融资源的合理高效设置，推动中国经济高质量的生长。
临港集团副总裁朱伟强亦体现，国有企业在过往生长中，一方面以欠债谋划模式为主、资产欠债率偏高；与此同时又天生和持有了大宗优质资产。REITs作为一种毗连资产与资金的权益型金融工具，可有用化解持有优质资产与高欠债率之间的矛盾，助力企业以越发康健可一连的方法扩大营业规模。
（四）REITs增进不动产行业回归本源、效劳实体经济
李锋以为，REITs以谋划性不动产作为底层资产，实质上是以金融立异增进不动产行业回归本源、效劳实体经济的有用工具。REITs通过现金流贴现的估值逻辑，实现“房住不炒”、建设不动产行业长效机制的同时，为巨细商户和各行各业提供稳固优质的谋划情形，有助于增进消耗升级，进而发动相关工业转型升级。
菜鸟网络智慧物流基础设施事业部财务总监郑海宁体现，中国现在投入使用的高标仓面积约 5-6万万平方米，在人均物流面积上远远低于美国。在当下电商爆发、消耗升级及制造业转型的配景下，海内物流仓储供应一连主要、单位面积成交价维持较高水平，供需矛盾突出。REITs在有用增进物流仓储企业资产盘活、提升其快速循环投资能力的同时，有用缓解海内物流仓储行业面临的供需矛盾，支持相关实体经济生长，与菜鸟网络一直推进建设的菜鸟主干网，加速打造“天下24小时，全球72小时必达”基础设施的优美愿力相契合。
朱伟强从工业地产的角度出发，以为REITs能够打造平台化、专业化、品牌化、规�；墓ひ的Ｊ�，实现都会及园区经济可一连生长，在借助金融工具实现资产盘活、提升经济效益的同时，有助于进一步强化集团承接政府职能、效劳区域经济及工业生长的能力。
（五）REITs对海内投资者资产设置具有主要价值
伟易博优异治理实践教授、中国投资有限责任公司原副董事长、总司理李克平从机构投资者角度出发，剖析了REITs这样一种另类资产在投资者资产设置中的主要作用。
李克平教授体现，有用的资产设置对一个投资组合的恒久业绩体现具有要害作用，而组合中差别资产种别之间的低相关性是有用提升投资收益、控制投资危害的焦点。自本世纪以来，受到古板资产种别之间疏散化效果的局限，另类资产设置关于机构投资者而言施展着愈发主要的作用。REITs作为一种将流动性较低、治理专业重大的不动产转变为高流动性、标准化公募产品的立异另类资产，一方面大幅降低了投资者门槛，为普遍的机构投资者提供了一种新的资产设置种别；同时，凭证对全球过往145年主要资产类别的收益危害数据剖析，不动产现实上体现出最高的危害溢价水平。因此，REITs在当今投资者的资产设置中具有很是主要的作用。别的，李克平教授指出，只管过往全球资产设置实践为中国提供了名贵的可借鉴履历，但在设计中国REITs产品时不可简朴照搬，应当充分中国的市场特征，去创立真正适合中国投资者的新型金融工具。
（六）REITs可以为资源市场提供定价的“锚”
伟易博院长刘俏教授透过中国经济生长的恒久机缘与挑战解读中国REITs市场的生长远景。刘俏院长以为，以土地和房地产作为典质品极大地扩大了社会信用，但在投资设置不高的情形下导致了高杠杆的爆发。资源设置的低效还体现在对消耗的挤出、都会公共设施使用低效等。中国未来经济生长面临着城镇化历程加速、老龄化生齿增添、消耗率提升瓶颈的挑战，为了提升房地产、基础设施、公共效劳系统等方面的投资效率，准确的价钱信号极其主要。需要形成资源市场、房地产市场、基础设施投融资市场、信用市场定价的“锚”，建设起价钱发明的功效，指导资源实现有用的设置。别的，刘俏院长谈到，以基础设施等为底层资产的REITs的推出，有利于使得地方政府信用找到市场化的定价机制。伟易博治理学院的研究团队已经通过评估某地政府的资产欠债表，为其底层资产寻找定价的基准。
伟易博金融学系教授、北大伟易博中国REITs研究中心执行主任张峥教授正式宣布了《CRF中国REITs指数之商业不动产资源化率指数》，为未来中国版公募REITs提供底层物业资产合理定价依据。张峥体现，在商业不动产大宗生意市场中，资源化率可以真实地反应物业运营收入与价值之间的关系，被生意双方普遍关注，因此研究大宗成交案例的资源化率对REITs不动产资产定价具有主要意义�；诖�，在北大伟易博中国 REITs 研究中心、中联基金和感德梁行提供的研究及数据支持下，中国REITs论坛（CRF）提倡“中国REITs指数之商业不动产资源化率视察研究”，旨在通太过析海内商业不动产市场加入机构对差别都会种种业态物业在大宗生意市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价系统的建设提供合理的基准指数③。
二、推动中国公募REITs落地的建议
为推动中国公募REITs尽快落地，参会专家提出了以下主要建议：
（一）制订REITs规则与执法系统
香港生意所董事总司理兼内地营业生长主管毛志荣以为，在专项规则暂时缺失的情形下，通过引入某种载体知足REITs的内在与要义、实现公募REITs的焦点功效，云云前海内探讨的“公募基金+ABS”模式。李锋亦以为，在这种有用过渡计划下，推动公募REITs落地的要害是需要各方凝聚共识，下刻意推动。
（二）逐步完善REITs配套税收政策系统
毛志荣、朱伟强则同时建议，需逐步出台配套税收优惠政策，以支持中国公募REITs市场的恒久生长。
（三）强化REITs分红机制和杠杆率约束
肖钢以为，中国应参照境外REITs市场成熟履历，设置强制分红机制，在明确REITs产品“恒久持有运营”焦点理念的同时，坚持适度杠杆率水平，进一步增强谋划稳固性与专业治理能力。
（四）制订扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严酷的市场化扩募约束
郑海宁体现，今年3月“菜鸟中联-中信证券-中国智能主干网仓储资产支持专项妄想”作为中国海内首单可扩募类REITs产品乐成刊行，开创性地实现了统一产品项下分步装入资产、逐步扩大规模，引领中国类REITs行业由“资产匹配资金”的卖方视角向“资金设置资产”的买方视角举行转变� ？梢运�，引入扩募机制的类REITs产品已具备资产端一连扩张的特征，公募REITs阶段将围绕产品的权益属性进一步对扩机制举行优化完善。
（五）明确刊行定价机制
朱伟强以为，中国公募REITs刊行环节应明确定价机制安排。毛志荣亦体现，境外REITs市场以询价刊行模式为主，中国在试点阶段可思量建设公募REITs产品刊行定价的指导机制。同时，现实操作中不应盲目照搬境外履历，需最洪流平贴近海内市场的客观情形。
（六）建设规范REITs内部治理要求
肖钢体现，公募REITs在中国作为新型金融品种，推出时也要凭证国情增强危害提防，应当完善REITs治理人的激励约束机制。毛志荣以为，治理人与REITs产品的稳固优异运营息息相关。中国公募REITs在引入多层产品架构的安排下，需明确各层面治理人的职责与权限，在提防利益冲突的同时凸显各自专业领域的治理能力。
（七）强化“以资产为焦点”的产品定位
毛志荣以为，适当的标的物业需知足市场化要求，实现“去政府津贴”，与此同时，应当依赖于专业优质治理人关于物业的运营提升能力，真正释放优质物业价值。
（八）坚持做好投资者教育，让投资人更好明确REITs自己特征
肖钢体现，增强投资者教育事情亦是提防危害的有力手段。一方面应向市场投资人一连开展关于公募REITs产品的宣布道育事情，使投资者充分相识REITs投资特点，区分识别股票与REITs的差别属性；同时，可制订相关支持政策，勉励特定类型投资者起劲加入公募REITs产品投资。
除上述外，韩志峰司长关于基础设施REITs的生长特殊提出六点建议：一是聚焦重点区域和重点领域，二是选择合适的底层资产，三是坚持权益融资，四是坚持公募刊行，五是培育专业的运营机构，六是团结中国国情、推动具有中国特色的基础设施REITs制度建设。
三、关于我国公募REITs市场的展望
公募REITs市场的生长是一个多元融合的历程。一方面，商业物业、基础设施等都可作为刊行REITs的基础资产，海内市场生长空间重大；同时，随着我国REITs治理人的专业能力与系统建设一连完善，亦将一直提升我国公募REITs产品在全球资源市场的影响力。
（一）市场生长空间重大
基础设施领域，韩志峰以为刊行REITs产品应至少知足四项条件：项目正当合规，资产的产权或权益清晰可正当转让，现金流稳固，原始权益人具有刊行意愿�；谝陨纤母鎏跫�，铁路公路等交通设施、供水供热等市政设施、电力石油等能源设施、园区物流等工业设施、污水处置惩罚等环保设施、科技园区等科技设施这六个细分领域是现阶段中国适合刊行公募REITs的资产领域�；谥泄谏鲜隽煊虻暮憔媒ㄉ柰蹲�，现在已形成体量重大的保存对接公募REITs可能性的基础设施资产。
以菜鸟为例。古板浅易仓储设施已无法迎合新零售配景下电商的许多特殊需求，阿里系统内包括天猫超市等强盛的内生需求促使菜鸟最先建设属于自己的物流仓储基础设施。与其他国家比照来看，中国的高标仓面积以每年20%比例增添，但仍没有美国洛杉矶周边地区的高标仓数目多。未来，在“零售+第三方物流+古板制造业转型升级”多重因素驱动下，智能物流仓储基础设施领域生长远景可期。
北大伟易博课题组于2017年11月宣布的《中国不动产投资信托基金市场规模研究》报告中，通过接纳较量研究的要领，剖析美国、新加坡、香港和澳大利亚等REITs市场的绝对和相对规模，凭证两类可比指标和一些合理的假设最终以为，中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间� Ｋ剂康街泄∩枋┙ㄉ璧闹卮笮枨蠛投蓟峄莸脑鎏�，这被以为是一个相对守旧的预计，未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的工业链市场将会是极其重大的规模和体量。
（二）专业REITs治理人的系统建设任重道远
中联基金合资人周芊以为，全球市场履历批注，头部公司具有明确的专业化特质，优异、专业的REITs治理人是REITs良性生长、逐渐生长并为投资人一连带来丰富收益的牢靠基石，专业REITs治理人的系统建设是REITs市场上一个主要、恒久课题。
团结美国、新加坡等外洋成熟REITs市场履历，周芊以为专业REITs治理人需具备以下五个方面的能力：第一，强盛的金融及资笔莆理能力是投资人收益增值包管的基��；第二，扎实且周全的资产治理能力，不但体现于现金及账户、实体资产的治理，还体现于本钱管控和价值提升的能力；第三，需具备深耕工业的履历和专业能力。专业REITs治理人对所治理的基础资产所处工业应当具有深刻的明确，从而能够凭证工业周期选取适当的治理方法，实现资产收益和投资人收益的最大化；第四，治理人自身履职能力、勤勉尽责的态度是包管底层资产治理的要害要素，同时也是包管REITs投资人长效收益的基��；第五，专业互补和团队系统稳固性是包管资产治理和REITs生长的基本。
周芊提出优质REITs治理人系统能力搭建需要一个稳固的三角形结构，即：厘清和界说REITs与债务类资产证券化的界线及手艺要求；应借鉴新加坡、香港等国际履历，谨防治理人通道化和职责虚化；实质评估治理团队履职能力，构建专业能力与治理职责匹配的手艺及能力系统。
免责声明
本报告刊载的资料及数据，仅作参考之用，差池依赖该报告接纳的任何投资行为爆发的危害肩负责任。
① 本报告由伟易博和中联基金配合提倡设立的“中国 REITS 论坛 2019 年会”部分与会嘉宾观 点汇智而成。相关与会专家包括:肖钢、李克平、刘俏、韩志峰、毛志荣、闫云松、周芊、SIMON LIM、KO OSHIMA、SIGRID ZIALCITA、SAM CHANDAN、陈真、李锋、朱伟强、郑海宁、卞超、张峥。
② 图表引自天下政协委员肖钢先生演讲稿。美国2008年以前不动产价钱在高位时,REITS 整体在卖出,09年以后不动产价钱下降,REITS 转而整体买入。当不动产因价钱大幅下跌或上涨导致投资价值转变,REITS 收购 或处置惩罚不动产的行为会起到有用平衡不动产二级市场供需关系的作用,从而稳固不动产价钱。
③ 研究效果拜见首期报告《CRF 中国 REITS 指数之商业不动产资源化率指数》。
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