张峥
伟易博在线举行“伟易博头脑力2022夏日论坛”系列一 。作为系列论坛的开局，本次论坛以“是非团结观时势，多措并举谋阵势——中国经济的短期和中恒久”为主题，各界专家学者、业界资深人士与北大伟易博教授等齐聚一堂，配合探讨“后疫情时代”我国实现经济恢复及快速平稳增添的整体逻辑与详细路径 。伟易博副院长、金融学系张峥教授加入论坛圆桌对话环节，以下凭证讲话内容整理 。
问题一、怎样使用REITs等其他政策工具，解决住房问题、增进房地工业转型以及释放消耗潜力 。
回覆：我谈三个问题 。
第一，我以为生长长租房市场关于解决大都会新市民和青年人的住房问题具有主要意义 。
我们知道解决大都会新市民和青年人的栖身问题是现在的主要挑战，逻辑较量简朴：大都会的房价高，以是收入不高的群体，即新市民、青年人短期内买不起房，只能依赖租房 。租赁住房的租住体验有两个特殊主要的维度，一个是租房的包管属性，一个是租房的恒久属性 。新市民和青年人既期待有时机租住能知足基本的栖身需求、租金较量低、具有包管性的租赁住房，也期待条约租期较量长、租赁关系较量稳固的恒久租赁住房 。去年，在国办22号文《有关加速生长包管性租赁住房的意见》的指引下，各地地方政府陆续出台了相关意见，建设事情已经逐步睁开 。可是应该怎样生长长租房？这个领域的焦点问题还没有充分形成共识，也影响了相关政策的制订 。
我们国家租房市场的租期是较量短的，凭证相关视察，凌驾80%的租赁条约的限期在一年以下 。我们有个课题组对中介机构做了调研，租期凌驾三年的条约不凌驾15% 。是不是由于没有长租的意愿？现真相形不是这样的，越来越多的新市民和青年人体现出强烈的长租需求 。好比自若的研究发明51%的租客愿意租期五年以上，18%愿意租期凌驾十年 。伟易博一个大数据研究发明，婚育需求强的租户长租意愿更强 。现在小我私家业主是目今租赁房源最主要的供应主体，签约一样平常都不凌驾一年 。租客若是要长租，只能通过条约到期一直地转动续约来实现 。这就造成了一个问题，有长租需求的群体不得不面临提前解约、到期不可续约等危害 。若是我们能够为这些群体提供长租房，降低违约危害，从恒久来看有利于增强他们的幸福感和认同感，甚至还能提升青年人的婚育意愿，以是长租房是很是主要的 。
另外，生长长租房也是进一步依法治理、规范租赁市场的一个很主要的基础，有助于维护租赁双方的正当权益，为未来推动租购同权政策的出台创立有利的条件 。若是租赁住房同时具备包管属性和长租属性，就可以解决这个群体的住房问题，引发他们融入外地生涯的意愿，为都会提供一连的生产力 。若是解决了都会生齿的事情地和栖身地疏散问题，就把流感生齿酿成了常住生齿，就可以更好地释放消耗潜力，特殊是效劳消耗 。以是应该在政策上勉励、指导和支持长租房建设 。
第二，尽快推动长租房REITs的市场建设 。
长租房建设简直跟REITs有很大的关系 。租赁住房有两种类型，一种叫集中式的住房，我们通常叫长租公寓，另外一种是疏散式的 。集中式的住房面临的一个很主要的问题就是资金问题，在目今投融资体制下，租赁住房的建设和投资更多依赖债务融资，其特点是初期投入很高、回报期很长，需要提高权益资金的比重 。这很难匹配租房自身营业模式的需要 。REITs就是一个很是主要并且须要的工具 �Ｉ杏信筚�，张先生，权益融资不是尚有股票刊行吗？你说得很是对，可是我以为相比让租赁住房企业直接IPO，做资产的IPO在现在应该是更为合适的工具 。缘故原由是什么？底层资产是租赁住房 。租赁住房的特征是什么？提供稳固的现金流、有一定的生长性，可是生长性不强 。股票市场，特殊是A股市场重生长性、轻现金流 。REITs的估值逻辑和租赁住房自己的商业逻辑是更为匹配的，以是用REITs做资产的IPO就更合适 。而企业的IPO可能更多受到资源市场的压力，形成不当的激励 。
去年958号文已经把包管性租赁住房放到试点规模里了，我小我私家以为在现在这个时点，除了起劲推动包管性租赁住房REITs、支持包管性租赁住房的建设和生长以外，应该尽快推动更广意义上的、更具市场化逻辑的长租房REITs的市场建设 。二者的商业模式是一样的，特殊之处在于包管性租赁住房有一定的政策属性，效劳于知足一定条件的住房难题的人群，设置了一定的户型建设标准（如小户型）、入住申请的条件和租金的要求 。长租房能够更多地知足多条理群体的住房需求，以是应该尽快推动长租房REITs的市场建设 。
第三，一个顺应于短期市场信心重修和恢复的租赁住房生长计划 。
20年来，房地产市场快速生长，现在已经进入了存量和增量并重的时代 。行业高增添的一连性面临着很大的挑战，现阶段大宗的房企面临着亘古未有的谋划逆境，房企的信用危害关于形成系统性金融危害的可能性也在加大 。许大都据批注房地产行业面临着销售端一连走弱，信用端危害发酵的双重压力 。今年以来，新居的销售一连下行，形势值得忧虑 。我感受到，新居市场已经进入了一个负向循环，泛起了需求疲弱、销售欠好的情形 。房地产调控政策的回款也受到较量强的羁系，爆发了现金流的问题，造成房企信用的恶化 。无论是金融市场照旧衡宇的销售市场都有避险的需求，进一步推动了预期和需求的走弱，整体是负向循环 。疫情的危害加剧了这个恶性循环，无论是购房人照旧房企，信心是一连走低的 。虽然，宏观政策在需求侧也做了许多事情，好比坚持信贷的投放充裕，坚持指导房贷的利率下行，住建方面也在松开中小都会的调控政策等等 。我们视察到政策上有许多起劲，但在销售层面反应不是那么显着 。
团结现在房地产形势以及租赁住房领域，包括适才谈到的长租房的生长和建设，我有一个设想，对短期恢复房地产市场信心有起劲作用，恒久可以助力房地产行业的转型 。虽然，这个想法还需要深入论证，也希望各人品评指正 。我们知道房地产行业在20年的生长历程中沉淀了一定规模的存量资产，这个资产包括持有性不动产（商业地产），尚有近些年住宅的存货和土地储备 。思绪是这样的：由地方政府去指导，吸纳国有资源、社会资源甚至住房公积金，形成投资基金，以商业银行系统配合，通过吞并重组、产权转让等种种方法购入地产行业切合条件的存货，从供应侧发力，为新市民和青年人提供职住平衡、高性价比、多条理的包管性租赁住房和长租房 。存货包括住宅的存货，也包括适合改建的商业不动产 。同时引入战略投资者，通过专业化的运营机构提升资产的运营治理质量和运营治理能力，资产成熟以后，前期投资可以选择通过REITs的方法所有或者部分退出 。我以为这个计划有以下几个特点：第一，多渠道筹集房源，规�；纬砂苄宰饬拮》亢统ぷ夥康墓┯� 。第二，短期可以提振房地产市场信心、稳固预期 。第三，为化解流动性�；峁┦识茸式� 。第四，以化解危害为契机，鼎力大举推动房企生长模式转型 。
我就分享到这里，主要是三个方面，一是生长长租房市场，二是尽快推动长租房REITs市场建设，三是提出一个顺应于短期市场信心重修和恢复的租赁住房生长计划 。
问题二、国办9号文指出要周全立异提质，起劲推进实物消耗提质升级，请您剖析一下未来怎样从供应端来增进消耗立异提质，有哪些可能的生长偏向？
回覆：这个问题很主要，对我来说有很大的挑战，我把这个问题引到房地产领域 。商业地产是房地产的一个主要组成部分，也是支持商务运动、生涯、休闲娱乐的主要载体 。广义的商业地产包括写字楼、零售商业、旅馆公寓、文化娱乐、体育等多种业态，是连通消耗、实体工业、流通行业的一个主要纽带，同时也是资金流、科技流和人才流的群集地 。商业地产是扩大和增进住民消耗的主要空间载体清静台，好比零售商业，包括购物中心、百货、超市，融合了零售、餐饮、娱乐、健身、休闲的生态，为多元的生涯提供配套效劳，提供展示和体验的空间 。旅馆、民宿、休闲娱乐、旅游、商务洽谈都是以旅馆这类业态来提供效劳 。线下的消耗是不可替换的，特殊是效劳型的消耗 。疫情时代我们也看视频、直播等居家健身，可是当你来到户外，或回到健身房，那种体验在家里和小区是不可能抵达的 。
在现阶段，商业地产的康健生长面临短期和恒久的挑战 。短期来看，对行业的运营带来了重大的影响 。许多房地产企业是持有和运营的，引发了谋划的逆境，许多商业物业资产质量在下降，这就是很严重的问题 。恒久来看，商业地产也面临着租赁住房同样的问题，缺乏更好的金融支持 。我以为无论从短期照旧恒久都要关注、重视这个领域 。研究发明，全球现在42个，加上中国43个经济体都有REITs制度作为金融配套 。我们看42个经济体，大大都推出REITs的时间都是在经济低迷或者经济增添动力缺乏的时间，目的是什么？就是引发经济活力，为经济生长提供动力 。底层逻辑是什么？就是增强不动产的市场活力、拉动投资，同时缓解不动产企业的资金压力，使其回到正常的谋划轨道上来 。虽然这是一个系统工程，解决问题的手段是较量多的，单独靠REITs不可能解决，可是关注到这个问题很是主要 。虽然，我们希望疫情尽早竣事 。我以为可以紧锣密鼓研究商业不动产REITs，在恰其时机推动市场的建设 。
作者单位：伟易博
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