北大伟易博头脑力REITs课题组
摘要：纵观全球REITs的生长历程，各经济体推出REITs的时机往往与自身的经济周期有着密不可分的关联，绝大大都经济体在经济� ；⒕盟ネ嘶蚓酶咚偕ざθ狈κ背鎏≧EITs相关的执律例则。REITs市场建设关于国家的经济生长有着主要的作用，能够资助国家挣脱低迷、走出� ；⑽蒙ぬ峁┬露�。关于国家财务政策和钱币政策的实验，REITs都能起主要的作用。我们以为。在目今的中国经济形势下，包管经济平稳运行、推动经济转型升级至关主要，REITs市场建设有望成为经济平稳运行的“稳固剂”和经济转型升级的“助推剂”。
一、 REITs: 三类经济体遭罹难题时的配合选择
REITs随着1960年美国国会修改《海内税收法》而正式登上舞台，并在已往近60年里获得了长足生长。阻止2018年7月，包括所有G7国家在内的37个经济体已经立法推出REITs，REITs全球总市值抵达2万亿美元，占全球GDP比重凌驾2%。在统计的35个国家中，仅有比利时、希腊、保加利亚、阿联酋、以色列、越南6个经济体量较小的国家在经济走势强劲的时期出台REITs，其余29个国家均在经济低迷或泛起� ；蓖瞥鯮EIT制度。详细来看，在经济走势不佳时推出REITs可分为三种差别的情形。
第一，已经较为蓬勃的国家，在经济恒久低迷时出台REITs。如1960年美国修改税收法推出REITs制度之前履历了1956-1959年的经济低迷 ；加拿大1994年REITs出台之前履历了1990年起长达4年的经济低迷 ；日本1990年月末在REITs出台前经济陷入低迷甚至负增添 ；法国、德国、意大利在REITs出台之前都履历了21世纪初期欧洲经济的不景气周期 ；2008年的金融� ；�，匈牙利和爱尔兰同样履历了经济的恒久衰退，随后出台了REITs规则。
第二、增添较快的新兴经济体，面临突然泛起的经济� ；鎏≧EITs。经济� ；奶氐闾逑衷诰每焖偕さ木锰迨艿窖杆俣苛业墓セ�，GDP增速在一年之内大幅下跌，如1990年巴西经济� ；�1998年亚洲经济� ；�2008年全球经济� ；�。许多国家和地区在经济� ；笸瞥鯮EITs，包括1994年的巴西，亚洲金融风暴事后的新加坡、韩国、香港、马来西亚等 ，以及2008年全球经济� ；蟮奈靼嘌馈⒎依肌⒏缢勾锢杓拥�。
第三，经济高速增添的生长中国家，但增速从高速逐渐放缓的国家出台REITs。尚有部学生长态势优异的生长中国家，在REITs出台前坚持了5%以上的经济增添，但增速已经显着泛起逐渐放缓的趋势，REITs的推出为这些国家的经济增添一连性提供了新的动能，助力其经济进一步转型升级。典范的国家包括泰国、巴基斯坦、肯尼亚、印度等正在高速生长的生长中国家。
综上所述，国家的经济生长态势是国家政策制订者决议是否推出REITs主要的考量因素，在一国经济陷入低迷、面临经济� ；蛘咝枰涣さ男露苁�，国家往往有更强的动力推动REITs的出台。
二、 REITs助力落实宏观经济政策
绝大部分国家和地区在经济和不动产行业不景气的周期中推出REITs，其基础缘故原由在于REITs市场的建设关于经济的生长有着至关主要的作用，能够引领经济走出� ；⒄跬训兔浴⒁灾挛玫囊涣ぬ峁┬露�。
关于国家财务政策和钱币政策的实验，REITs都能起主要的作用。从增大财务支出来看，推出REITs的OECD成员国在推出年份其修建增添值和不动产相关增添值的总和占总经济增添值占经济总量比重在10%至20%之间。这意味着，若是能使不动产行业增添10%，将发动2%左右的GDP增添，成为国家在经济衰退周期中的强心剂 ；而不动产市场不景气，国家的经济也会受到极大的影响。而引入REITs制度毫无疑问将成为国家财务政策的有力增补，一方面，让不动产行业拥有更强的活力、更大的流动性和更高的透明度，使一律的财务投入获得更大的回报，为包管经济增添做出更大的孝顺。另一方面，REITs的推出可以吸引社会资源一同加入基础设施建设，也为国有资源在未来经济景气时的退出提供新的渠道，资助政府财务能够康健可一连生长。
从税收的角度看，一方面，关于房地产企业，接纳REITs结构可以降低税率，增强其不动产行业的开发和谋划念头 ；另一方面，现有的大宗存量不动产通过REITs的引入重新拥有了流动性，反而为政府的税收引入了合理税源。国际履历批注，规� ；腞EITs市场能够拓宽税基，增添税收收入。而税收收入的增添为政府财务政策的开展提供了更无邪的空间，使得政府可以在其他领域减免税，实现更优的经济设置。
REITs对钱币政策的实验，亦有颇多助益。REITs市场的建设，使得更多的民间资源能够流向不动产行业，提升不动产行业投资水平，增进不动产行业的生长。REITs以其高回报、中低危害、高流动性、与其他资产低关联度的特征，关于险资、养老金等有着自然的吸引力，有利于增添不动产行业的资金供应 ；REITs的地区性疏散化特征也可以指导更多的外洋资源投入海内的不动产行业。房地产企业流动性的改善会体现在商业银行和其他投资机构的资产欠债表上，最终使整个金融系统的资金面受益。
别的，养老金系统是金融系统的主要组成部分，而REITs制度的引入将使各国养老金受益。凭证Preqin的统计，种种养老金关于不动产行业的投资额占所有机构投资者关于不动产行业的投资额的90%，其中凌驾50%的养老金加入了REITs投资。规� ；疪EITs和乐成运作的市场化养老金系统有着正向相关关系。
三、 启示：中国鼎力大举推进公募REITs正其时
在目今的经济形势下，REITs的出台对中国的经济生长有着至关主要的意义。从中短期看，应对转变的外部情形和日益增大的经济下行压力，REITs市场建设将成为中国经济的“稳固剂”，包管经济平稳运行 ；从恒久看，REITs将成为深入推进中国供应侧刷新，推动经济高质量生长的“助推剂”，助力中国经济转型升级。
从经济稳固的角度看，今年7月召开的国务院常务聚会明确指出要坚持宏观政策稳固，“起劲的财务政策要越提议劲”，一方面聚焦减税降费，降低实体经济融资本钱 ；另一方面加大基础设施建设力度，推动在建基础设施项目早见效果。在现在起劲财务政策的配景下推出REITs，建设与之相配套的税收制度，契合减税降费的政策要求，而REITs的出台亦将反哺财务政策的实验。
REITs的要害落点之一，可放在现在存量规模已达数以十万亿计的PPP项目上。建设REITs市场，将为PPP及基础设施投资提供可行的全新途径� ；∩枋㏑EITs的推出，成为PPP项目投资人的退出通道之一，团结税收等优惠政策，将会增添PPP项目对社会资源投入的吸引力，最终支持基础设施项目建设。
从经济转型的角度看，REITs的推出有助于盘活巨额存量资产，如租房REITs、养老REITs等有望成为化解中国存量房产的新途径。同时，REITs市场的开发尚有利于推动不动产行业工业升级，向高质量的盈利模式转变，由“开发+出售”的模式转变为一次性销售与一连性收入并重的模式。
别的，REITs的出台尚有助于中国金融市场的转型和升级，资助中国120万亿规模资产治理行业良性生长的同时，“作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具，是高质量、成熟的、标准化的金融产品，REITs完善匹配了险资、包管金等机构投资者的投资需求，为中国的养老金提供优质投资产品，进而缓解养老金收支平衡的压力”。
鉴于以上种种剖析，思量到REITs市场建设关于中国经济稳固生长和中国经济转型升级的重着述用，在当今的经济形势下，REITs的推出正当其时，应尽快推出相关执律例则以及营业指引，正式启动并鼎力大举推进中国REITs公募试点。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单位：伟易博
特殊谢谢闫云松先生作为照料的支持和建议
