北大伟易博头脑力REITs课题组
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的主要手段 。随着新常态下经济转型历程的推进，在中国推出REITs，尤其是公募REITs已变得尤为迫切 。
开发和建设REITs市场是金融系统供应侧刷新的主要组成部分 。首先，推出建设REITs，可以落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活种种存量谋划性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的限期错配和高杠杆危害；建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的生长提供了金融新思绪，能够推动不动产行业工业升级和盈利模式的转变 。第二，REITs作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具，是高质量、成熟的金融产品，为住民工业性收入提供大利资产，充分体现了普惠性；REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产设置多元化，具有极强的设置价值 。第三，REITs能够富厚资源市场工具，减缓中国金融系统中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的危害疏散能力；另外，国际履历批注，规�；腞EITs市场能够拓宽税基，增添税收收入 。
在党中央和国务院的统一安排下，海内的羁系部分和各市场主体在不动产证券化方面一直在探索，例如越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs 。现在的执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟，应尽快推出相关执律例则以及营业指引，正式启动并鼎力大举推进中国公募REITs试点 。
一、 增进公募REITs在中国生长的建议
(一) 公募REITs试点模式的选择
我们建议以“公募基金+ABS”模式 。该模式充分使用了现有的制度框架，具有可操作性 。一是执法障碍小 。证监会《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化营业治理划定》中已对资产支持证券的证券属性做出界定，有用阻止了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能保存的执法争议 。二是有用借助ABS（类REITs）的成熟机制与模式举行合理估值，降低羁系本钱，能够在现有制度下尽快推生产品 。
为了有用�；ね蹲收叩睦�，我们建议配套同步出台更多的信息披露、尽职视察以及一连治理等方面的配套细则，明确不动产基金治理人的焦点治理责任，实质性地肩负投资标的筛选、尽职视察、投后治理等职责；其次，在不动产基金治理人的准入条件中，强调股东或治理团队具备不动工业专业素质与较为富厚的履历，从而可以切实推行治理人职责；最后，建设完善的信息披露制度，通过完整反应公募REITs的谋划情形，可有用阻止种种损害投资人利益行为 。
(二) 公募REITs试点产品设计的建议
第一，突出公募REITs的不动产属性，借鉴成熟市场的履历，应明确约定基金关于不动产ABS投资的最低比例以及最低的分红比例 。在不动产上投资的比例不低于75%，分红比例不低于90% 。第二，思量到总体的危害收益匹配和危害分担，具有权益性子REITs产品不可或缺应勉励提倡设立权益型REITs，也允许刊行牢靠收益型以及混淆型REITs 。第三，建议将投资于单只ABS的比例限制铺开至50%以上 。第四，应当接纳关闭式，建议在公募基金层面设计响应的扩募和自动续期机制 。
(三) 公募REITs试点的市场建设
首先，在REITs产品结构搭建历程中，大宗项目涉及底层不动产产权的剥离和重组 。在目今海内税法情形下，资产重组历程中通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大宗税费本钱 。从恒久完善税制情形的角度出发，建议对相关税费问题举行逐步完善解决 。第二，买方投资者的建设尤为主要 。REITs市场需要一大批真正具有不动产资产治理能力的治理机构，这一点与外洋成熟市场相比现在尚有很大差别 。在政策制订、羁系相同、机构准入、职员准入与培训等方面，应充分验展行业协会、高校与研究机构的作用 。第三，成熟康健的不动产ABS市场是基础 。增强ABS羁系与市场建设，逐渐完善信息披露制度，应该与公募REITs试点同步协调举行 。应完善相关的效劳商建设，如建设合理成熟的评估机构、估值系统以及其他配套的基础设施 。第四，从实现路径上看，市场建设初期可以只针对专业的机构投资者，成熟后再向小我私家投资者开放 。第五，没有高品质的基础资产，就没有真正低危害的REITs，建议选择基础资产成熟稳固、刊行人（治理人）主体优质可靠的项目开展试点，例如成熟的商业地产、租赁住房（包括公租房）以及优质的PPP基础设施，同时对相关系统制度举行一连完善 。
二、 中国公募REITs市场规模展望
凭证全球主要市场的REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，团结中国的相关数据和一些合理假设，中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间 。
基于以下缘故原由，我们以为这个预计是相对守旧的，未来中国REITs市场现实规� ？赡茉陡哂谡庖恍Ч� 。第一，PPP基础设施投资项目为REITs提供大宗的优质并购标的，是PPP投资退出的主要通道 。凭证现有存量数据，基础设施REITs的潜在市场规模达万亿级，而思量增量的基础设施投资，则会使其基础资产规模再翻一倍 。第二，随着中国都会化历程的加速，都会生齿的增添将创立一个重大的衡宇租赁市场 。而凭证全球蓬勃经济体的履历，REITs是解决住房租赁融资泉源的主要渠道 。REITs收购住房并出租谋划，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有用使用，从而提高资源使用效率和住房租赁市场的活力 。住房租赁市场的增添将为REITs市场的规模增添提供动力 。第三，牢靠资产投资规模重大 。2016年底，中国牢靠资源形成约为美国的1.6倍 。因此，思量到中国都会化生齿数目、不动产总量和牢靠资产投资显着凌驾美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国，具有辽阔的生长空间 。
三、 生长租赁住房REITs的意义与建议
租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不动产信托投资基金 。租赁住房REITs是REITs一个大的分类 。中国租赁住房市场的生长为REITs提供了大宗可选择的基础资产 。生长租赁住房REITs是增进租赁住房行业康健一连生长、落实租售并举战略的主要手段 。REITs作为立异金融工具和长效商业模式，有助于租赁住房企业的规�；⒓蓟妥ㄒ祷�，尚有助于消化住房市场库存、盘活存量，提高资源使用效率和市场活力，增进市场良性康健生长 。
就租赁住房公募REITs的推出，我们提出以下几点建议：第一，增大对租赁住房领域的土地供应，通过“矜持比例限制”降低土地供应价钱 。但应预留“允许矜持土地及住房举行证券化运作”的出口 。第二，关于运营水平抵达市场要求的资产（特殊是公租房类资产），可以实验举行公募REITs试点 。第三，针对租赁住房REITs制订专项税收支持政策，依据税收中性原则，解决双重征税、重组税负过重等问题 。第四，增强专业品牌运营机构培育事情，支持市场化运营机构数目和运营水平的稳步提升 。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单位：伟易博
特殊谢谢闫云松先生有关证券化手艺和数据方面的支持和建议
