北大伟易博周黎安教授曾就“中国都会扩张的空间特征”揭晓论文，研究发明：生长越快的都会，越倾向于向都会外围扩张，楼房层楼偏少，而不是集约使用稀缺的土地。这些都会新增生齿多，住房刚需一直增添，但土地供应在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。
2017年5月17日，北大伟易博“头脑伟易博媒体沙龙”聚焦房地产行业，周教授出席沙龙并团结研究揭晓主题演讲。本文凭证周教授演讲编辑整理。
最近这段时间，北上广深的房价飙升引起了普遍关注，也引发了许多讨论。有人较量了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，发明东京的建成区面积是北京的4-5倍，可以容下北上广深。我信托这个是事实，再看中国都会建设用地占领土面积的比例，约莫是0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。
为什么中领土地建设用地会泛起这种特征？这跟我国特殊的土地治理制度有关。一个都会要扩张，首先要获得住建部、领土资源部批准的用地指标。也就是说，我国的都会建设用地一直在住建部、领土资源部的妄想框架里，现在的妄想标准是：每新增1万住民，能获得1平方公里的建设用地。给定从中央到省政府的都会建设妄想和用地指标，地方政府要拿到更多的建设用地指标，必需想种种步伐做大预期生齿规模，好比新城再造、宜居都会、旅游都会、新手艺工业园。这中心涉及地方政府跟上级政府之间的协商历程。
现在来看，一线都会一方面涌入了大宗生齿，另一方面，每次一、二线都会房价的上涨，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应。以北京来例，2004年之后，北京住宅土地供应大幅度镌汰，2016年新增土地供应只有2004年的1%。我看到领土部的官员辟谣说，一线都会的房价跟土地供应没有关系。这个话是不是经得起推敲，各人可以用最简朴的经济学知识剖析。
生长越快的都会，容积率越小
衡宇供应与土地建设用地的面积和规模有关，也与空间扩张的特征有关。纵然都会建设用地的面积是牢靠的，可是在给定的都会住宅用地上，若是楼层盖得越高，栖身的生齿就越多。以是容积率（FAR）是一个很是要害的参数，若是容积率足够高，也就是单位面积土地上的修建面积越大，那么，有限的建成区面积也不是问题。已往20年，中国都会的空间扩张有何主要特征？什么因素塑造了这些空间特征？
为了研究这个问题，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大伟易博副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年时代所有的土地生意数据，着重住宅用地，包括每个地块的容积率、地理位置、生意价钱、拍卖类型等相关信息。
图1：都会生齿增添与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
上图上，横轴代表1990年至2010年的生齿增添率，纵轴是这个都会的平均容积率，你会发明二者保存一个负相关关系。这说明：这20年间，都会生齿增添越快的都会，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少。典范如北京、上海，容积率在1-2之间，这跟我们对外洋繁华都会高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际大都市比，伟易博北京、上海不但建成面积小，楼也偏矮。
图2：都会生齿增添与都会向外扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
再看一张图，横轴代表20年的的生齿增添率，纵轴代表地块离都会中心CBD的距离，这两个数据是正相关的，说明：生长越快的都会，越倾向于朝都会外围生长。像北京，从二环，到六环外，一直扩张。
严谨起见，我们控制了每个地块离都会中心（CBD）的距离，发明第一个结论仍然建设。即，都会生齿增添快的一二线都会，容积率反而偏低。这些都会新增生齿多，住房刚需一直增添，但土地供应在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。这就是一二线都会房价在种种“泡沫论”的展望下一直走高的缘故原由。从这个方面看，房地产市场的“供应侧”刷新极为主要。
背后的政治经济学故事
为何增添越快的都会，更倾向于朝外生长，而不是朝上生长？
我们在论文中展现了背后的政治经济学故事：父母官员不但要推动城镇化的生长，同时也体贴都会的GDP和财税增添，后者是决议官员提升的主要指标（KPI）。在GDP和财税增添指标上，差别地方政府之间是竞争关系；而地方主政官员的战略选择，会决议都会扩张的空间特征。
适才已经提到，都会用地指标是从住建部、领土资源部一级级争取下来的。当都会官员想生长都会时，面临“向上生长”和“向外扩张”两个选项：前者不必增添用地指标，但要对旧城举行刷新，拆迁本钱较高，并且在老城区建高楼可以生长金融业、效劳业、高科技企业，但不可能鼎力大举生长制造业，对GDP和财税的推动力相对有限；后者需要向上级争取更多指标，要花许多的起劲与上级政府谈判，但便于推动工业化和土地财务。最后泛起的效果是，生长越快的都会，越倾向于向外扩张，而不是集约使用稀缺的土地。
图3、图4：地方主政官员转变与都会扩张的空间特征（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
这个故事获得了一定的数据支持。我们网络了省会都会、副省会都会、地级市的官员提升数据，结构了父母官员提升强度的系数，中心值以上的是高激励（high），中心值以下的是低激励（low）。研究发明：一个都会的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，地块离都会CBD的平均距离更近了，总体容积率也更高了；另外一个都会的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，都会向外扩张的强度也是由低到高的。
我们作了进一步剖析，发明年轻官员更倾向于都会“向外扩张”，而年迈官员更倾向于“向上生长”。年轻官员更体贴提升，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出，有更大动力向上级争取用地指标。年主座员这方面的的意愿要弱一点，也更可能选择“向上生长”。用类似的要领，这个故事也获得了数据的验证。
已往我们看到中国都会的空间扩张，背后虽然有许多因素在起作用，我们这里想到的是官员的作用。他们的竞争激励塑造了他们对都会空间扩张差别的选择，使得中国的都会化、工业化与经济生长并行。因此，中国的大都会在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅，又有占地辽阔的工业区，相比纽约、东京，北京和上海不但建成区面积狭窄，并且工业园还占有了相当的面积，这是中国都会生长奇异的空间特征。
地价上涨的三个效应
再简朴说一下我的第二个相助研究，相助者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大伟易博教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。起源的数据剖析批注（见图5），在已往的2000—2015年中，商业用地价钱是指数式的增添，工业用地价钱增添缓慢。以2004年作为起点，工业用地涨了5倍，商用地的价钱涨了20倍。
图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
在2000—2015年的企业投资当中，从2007年以后，制造业企业的土地投资比例越来越高，抵达30-40%，其中主要是对商用地的投资，制造业企业买那么多商业用地干什么？许多企业把相当一部分投资用在囤地上（见图6）。
图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
一个都会履历了快速的土地价钱上涨，会带来三个效应。
首先是典质效应，由于土地价钱上涨，企业可以用囤积的土地到银行典质，贷到更多资金。这确实有助于解决许多制造业企业融资的约束，这是起劲的方面。
第二是投契效应，许多制造业企业看到土地价钱上涨后，更可能购置商业用地。他们的主营营业并不需要购置商业用地，但他们拿资金购置商业用地期待升值，与此同时，研发投入、专利申请数目都下降了。这种转移危险了企业恒久生长的潜力。
第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，可以拿到更多地，无地的企业贷款则更难题。而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。因此，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了。
数据显示，若是一个都会的地价上涨更快，该地制造业资源错配就越严重。已往20年，房地产对中国经济生长起到了很是大的拉行动用，收获各人看得见。随着时间推移，一些都会的房价和地价的转变对实体经济确实爆发了负面影响，这值得我们去研究，这样会越发周全地明确房地产市场对中国经济带来的综合影响。
（本文图片来自于网络）
