2016年，在履历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严酷。那么，目今一线都会房价是否保存泡沫？怎样解读目今的房地产调控政策？现在购置房地产作为恒久投资，是好的决议吗？中国高房价是否具有可一连性？
北大伟易博陈玉宇教授在克日举行的“头脑伟易博媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与看法。
（本文凭证陈教授演讲编辑整理）
中国房地产经由2015、2016年的进一步猖獗上涨，是不是一个大泡沫？这个泡沫会不会破？我总结了一些研究。
一、房价上涨有多快
房价的过快上涨，无庸赘述。可是我想跟各人先容一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。
所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”，这两者的基础差别，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。若是“名义房价”在一段时间里并未增添，但CPI指数在这段时间里是上升的，即：由于通胀的侵蚀，相当于“真实的房价”下跌了。
详细来剖析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论恒久房价上涨幅度时，不区分名义价钱和真实价钱，就会太过高估房价上涨情形。好比说，若是中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价钱水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多；若是中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价钱水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。
思量经济增添和通胀因素，一样平常而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但现在整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调解盖屋子的数目，而非真实的价钱。我以为，调控机制在调解衡宇供应数目的同时，理应充分思量“真实的房价上涨”这一因素，不然调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的主要机制。
剔除通货膨胀因素，我们还要思量屋子质量的差别。今天用更好的建材造出的屋子，自己本钱就更高。Fang et. al.(2015)盘算了经由质量调解的房价，从2003年到2013年，中国一线都会平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。
数据显示，从2003到2013年，中国一线都会房价涨了4倍；若是思量调解衡宇质量的数据，每年涨幅为13%，中国一线都会房价或许用6年就可以翻一番。
哈佛大学教授Glacier模拟中国都会的4类划分，把美国都会也划分为4类，找出美国的北上广深、省会都会、三四线都会。比照显示，美国房价涨速跟中国比是"小巫见大巫"了。从绝对价钱看，洛杉矶10000美元/平米，波士顿6000美元/平米，现在天的上海、北京、深圳，已抵达了7000-8000美元/平米�；谡庑┦硬�，人们就会问：中国房地产是不是个大泡沫，这个大泡沫会不会崩？
最近中央政府极其严肃的房地产调控政策，应该看作是对泡沫的小心。屋子在2015、2016这两年内价钱翻了一番，关于通俗老黎民意味着什么？我们分三种情形思量。
第一种情形，你永远都是屋子的栖身者。这两年房价突然上涨，但屋子为你提供的效劳并没有改变。若是涨价的缘故原由是旁边盖了优美的花园，建了优美的学校，带来了周边品质的提高，对你才有意义。
第二种情形，大部分人有这样的想法,现在栖身着比及老的时间再卖给别人。那就意味着,买房者要以很高的价钱接盘，这相当于盘剥厥后的购置者。
第三种情形，把屋子租给或者卖给新进入都会的移民。都会房价上涨，可能由于这块土地未来能够创立出更多收入和GDP。举例说，加州发明金块，发动了淘金业的生长，随之生长了旅馆、餐饮行业，外地房价的上涨就是分享了发明黄金的盈利。同理，在现实经济中，屋子着实也是间接加入分享了该地经济生长带来的收入。北京人先买了屋子，同时办优异企业，办银行，等更多优异人才进入北京，这些人把挣来的钱交房租，再买屋子。这也相当于分享未来人们的劳动效果。
造成美国房地产泡沫的是上述第二种情形，是不可一连生长的；中国的房地产市场则是第二种、第三种情形都有。从这个角度看，中国房地产市场相比美国房地产市场，是相对康健的。
二、屋子盖得太多了吗？
屋子盖太多，就是泡沫。从2003年到2014年间，中国盖了100亿平方米的屋子。跟美国比照，中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。从销售角度来讲，中国最近几年每年约完成11亿平方米，美国约莫有2-3亿平方米。
以是，若仅从修建面积和销售面积来看，中国的房地产市场看起来似乎问题很严重。可是团结中国国情来剖析，只管中国房地产规模重大，可是思量人均住房面积，再思量中国快速推进的都会化，也是合理的。许多人被某几个绝对数字所误导甚至被吓到，种种熟悉缺乏，造成专家之间的不同，民众的恐慌，甚至影响决议失据。
三、屋子盖在那里了？
理论上讲，越是生产率高的都会，越是有优美远景，新增生齿越多，房价越应该上涨。但现实是，相对而言，更多屋子建在了生产率低的都会。现在三四线都会楼房库存大，保存过剩征象。中国更多屋子盖在了不需要盖的地方。
考察都会的劳动生产率水平和新建衡宇的数目，发明中国和美国有相似的问题，都是生产率越低的地方，越有可强生齿流出的地方，屋子却建得越多。中国比美国的问题还会更严重一点。
四、房地产市场是将要破灭的泡沫吗？
中国房地产市场生长的效果是重大的，1998年中国人均城镇住房面积15平米，现在是30多平米，大部分人都是受益的，只不过水平差别。这内里的问题是多方面的。
团结前述剖析，我的焦点看法是：中国的房地产市场与美国房地产泡沫较量，有许多差别点。若是思量中国经济未来的增添，和合理的土地供应，今天的高房价是可维持的，是基本理性的投资。但条件是，中国的种种都会要控制土地供应在合理的水平，不可太多。值得小心的是，现在的高房价依然是危险的，给定中国的特点，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破碎。详细缘故原由体现在以下四个方面。
第一， 从开发商的存货来看，一线都会开发商没存货，北上广深没屋子可卖；二线都会存货略有上升，但没那么严重；三、四线都会的存货许多，以是三四线都会屋子盖多了，爆发泡沫，导致铺张。
第二， 从住宅空置率来看，家庭视察数据显示，中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平，但这个空置率照旧在可控规模内的，并不会导致房市马上崩掉。
第三， 从需求角度来看，相较量于美国，中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下，高储备人群寻找财产存储的来由。相关于美国人，有钱的中国人不肯意买基金、包管产品，更愿意买屋子。中国人对屋子的需求因素会一直增添屋子供应，促使都会再增添土地。
第四， 从供应角度看，房地产开发商早年杠杆极高，现在政府收紧了给开发商的信贷，杠杆率有所降低。并且要看到，供需决议短期房价，恒久房价取决于供应因素，即恒久的生产本钱。中国房地产的总修建本钱约为3000-4000元/平方米。小都会内里，净修建本钱占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地本钱占三分之二，净修建本钱占三分之一。以是大都会房价的恒久本钱主要照旧取决于土地供应。
五、现在购置房地产作为恒久投资，是好的决议吗？
房价涨到今天的样子，这个势头可一连吗？放眼未来20年，现在购置屋子作为恒久投资，是不是可一连的、合理的投资呢？
我以为，屋子每年涨3%以上，才是一项合理的投资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价坚持3%的涨速，需要一些条件条件。
首先思量未来人们对屋子的需求有多强，其中最主要的因素就是收入增添有多快，第二思量政府能供几多地盖房。我们假设20年后，中国都会化率抵达70%，房价收入比是10倍，屋子每年折旧2%，人均住房面积提升到40平米。
我们对一、二、三线都会举行剖析，剖析一年新建几多屋子和人们收入增添速率的关系。以一线都会为例，若是住民收入能增添6%，都会每年新增住房只有1000万平米，那么，屋子的真实回报率是可以抵达3%的。若是算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。若是北京每年新增住房有4000万平米，那各人必需更富有，才华有更强的购房动力。以是，再详细以北京为例，假设未来坚持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才华包管投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能建设。
中国今天的房价已经涨到很高的水平了。衡宇投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线都会必需维持6%至7%的真实收入增添率，还要把住房供地降到已往5年的一半水平。
以是，供应、需求是很简朴的原理，第一我们要起劲生长经济，提高各人的收入，房价还会节节高；第二供地不可太多，太多就崩盘了。伟易博结论是，房价简直已经很高了，必需很是小心审慎看待它。为了让房价不崩盘，政府虽然可以控制土地供应，但时机本钱是，伟易博都会化速率会变慢，生产效率方面有损失。
虽然，房价还可以更高，由于适才的决议模子是理性的，但中国人买房，许多不求3%的真实回报率。若是把钱存银行、放在股市的回报率更低，人们照旧对投资房地产。可是，中国能支持多高的房价呢？
六、只有更多立异，才华支持今天的高房价
我对中国房地产是乐观的。可是，若是政府使出很大的实力维持高房价，不是好事。我给出来的政策建议是：
领土资源部分刷新僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权力决议土地的使用；
刷新都会妄想的工程师主义做法，充分思量本钱、价钱的作用，不可墨守毫无凭证的容积率指标，要充分思量外地的市场情形；
改生意环节的税收为持有环节的税收；
鼎力大举建设康健的金融和资源市场，增添人们储备的来由，有更多投资时机和方法，镌汰买房需求；
鼎力大举增进劳动生产率和全要素生产率的提高；
适当举行房地产投资需求管控，尤其在一二线都会。
经济生长好了，高房价才华一连；生长欠好，一连不了。我们需要增进生产率和全要素生产率的提高，伟易博经济需要年轻人多立异，做出更多的产品和效劳，才华支持我们今天的过失的高房价。
