2020年4月30日，中国证监会、国家生长刷新委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点事情 。《通知》对基础设施REITs试点的意义举行了周全阐释，对详细事情举行了详尽地安排 。《通知》的宣布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事务，公募REITs试点关于中国不动产投融资体制刷新具有重大意义，其主要性可以比肩注册制试点关于A股市场刷新的意义 。
刷新开放四十年，中国不动产领域整体步入了存量与增量并重的时代，化解债务危害、存量资产的有用设置和谋划、提高投资质量等问题的主要性日益凸显 。与此同时，中国家庭财产总量和财产人群数目快速增添，引发了大宗的资产治理需求 。中国资产治理市场起步晚、生长快，市场迫切需要更多类型的金融产品，特殊是与不动产资产相关的产品，更好地匹配种种投资者的资产治理需求 。REITs的理论实质在于通过证券设计的方法，将由存量不动产爆发的、大规模的、恒久的、稳固的现金流在在资源市场证券化，毗连资金的供应方和需求方，从而实现资源整合与跨期设置 。详细而言，基础设施公募REITs试点的主要价值体现为以下几个方面：
第一、是使用市场化手段，落实供应侧刷新，推动经济转型的抓手 。REITs具有盘活存量的作用，企业和地方政府通过REITs将其持有的低流动性不动产资产转变为高流动性的金融资产，实现所有或部分出售，回笼资金可以用于降低杠杆率 。相关于古板的信贷系统，REITs是简朴、直接、高效的融资方法，能够缓解中国金融系统中直接融资比例偏低的问题，权益型REITs与资产端的投资特征相匹配，可以提高金融系统的危害疏散能力 。通过引入REITs产品，有利于化解信贷市场的限期错配和高杠杆危害，提防系统性金融危害 。
第二、为中国基础设施投资提供可一连的金融战略，缓解地方债危害 。地方政府保存基础设施补短板的强烈诉求，但在目今防危害、稳杠杆、强羁系的配景下，以土地财务和欠债融资为主的古板基础设施融资渠道受到显着制约 。基础设施REITs为项目提供了有用的退出渠道，能够普遍吸引包括民间资源在内的种种社会资源通过PPP的方法加入基础设施投资 。基础设施REITs上市，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，提高投资建设和运营治理效率 。需要特殊说明的是，新型基础设施投资具有规模大，回报期长的特点，手艺研发和应用商业模式具有不确定性 。新型基础设施建设不应太过依赖信贷融资，而要重点运用权益性融资工具，实现真正的多条理市场化投融资体制 。新型基础设施中有众多不动产属性的资产，如5G领域的铁塔、数据中心等等 。关于新基建项目的前期投资，无论接纳何种退出方法，新一轮的资金供应均应泉源于市场，形成良性循环的投融资链条 。REITs可以成为新基建投资链条的最后一环，助力形成循环可一连的投融资生态系统 。
第三、为推动中央重大战略的实验提供了金融新思绪 。2018年以来，中央先后做出雄安新区、海南自由商业试验区、粤港澳大湾区和长江三角洲区域一体化等重大战略，明确要求鼎力大举实验一批重大基础设施工程，加速构建现代基础设施系统，在金融立异等方面探索越发无邪的政策系统 。借助REITs，可以挣脱中国区域经济生长靠种种杠杆融资来支持的高投资率的古板逻辑，建设一个市场化的投融资机制 。基建项目在REITs市场的估值水平是评价项目开发质量与运营质量的主要标尺，估值较高的项目将会为未来的同类项目吸引更多的前期投资 。因此，作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场关于提升不动产投资的投资效率，优化资源设置至关主要 。完善的REITs市场有利于盘活存量资产优质项目尽快落地，镌汰低效的重复建设 。
第四、REITs作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具，是高质量、成熟的金融产品，能有用填补中国资产治理市场的产品空缺，拓宽社会资源投资渠道，知足养老金、社保资金、住民理财资金的投资需求 。公募REITs的推出能够降低不动产投资门槛，使得通俗的小我私家投资者也能够享受国家生长的盈利，为提升住民的工业性收入提供大类资产，充分体现了普惠性 。REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产设置多元化，具有极强的设置价值 。
第五、国际履历批注，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增添税收收入 。REITs的证券化历程，涉及不动产资产的评估、出售、打包等环节，市场建设自己会使得不动产生意、谋划历程越发规范化；另外，REITs是一个高流动性的市场 。这些均可能创立更多的合理税源，爆发更多的税收收入来支持国家的治理与建设 。
从理论上讲，基础设施和持有型房地产作为REITs的基础资产，在中国均具有可行性 。之以是选择基础设施切入，第一个缘故原由是我国基建领域投融资刷新尤为迫切，而REITS恰恰可以施展重着述用 。第二个缘故原由是，针对中国的实践，应选择本钱最低、最为有用的政策试点方法，还需要思量到与国家其他相关政策（例如，房地产政策）的协同与协调 。在基础设施领域举行试点，可以降低试点事情的重大性 。从基础设施领域起步，是经由大宗调研、深入研究，普遍听取各方意见，遵照现行执律例则框架并参照境外成熟市场履历的稳妥、合理选择 。
租售并举是我国房地产长效机制的主要内容 。关于生齿流入较多的大都会群，要想进一步解决新市民住房问题，就必需生长租赁住房市场 。在生长历程中，REITs是须要的金融工具，租赁住房REITs有着重大的生长空间 。随着基础设施REITs试点的推进，以持有型房地产为基础资产的REITs也将迎来生长机缘 。公募REITs有助于房地产企业恒久持有并细腻化谋划租赁住房资产，有用贯彻租售并举战略 。租赁住房企业通过REITs刊行可实现租赁住房权益投资的市场化退出，相较于古板的散售模式，REITs可坚持资产完整、专业的运营，更切合租赁住房的谋划实质 。同时，REITs的宗旨是坚持并一连提高分红，在此驱动下企业有足够的动力做到细腻化谋划并建设有用激励机制，提升资产治理能力和焦点竞争力 。专业化的运营治理无疑会提升资产质量和效劳质量，让栖身者有更优美的栖身体验 。
中国公募REITs市场建设不会是一蹴而就，但“千里之行始于足下”，关于REITs市场建设的相关问题，例如产品设计、估值定价、治理结构、治理人能力建设、税制、国资转让、扩募机制、杠杆率等等，应理性看待、科学剖析，基础设施REITs试点启动是一个突破，随着试点事情顺遂推进，在政策、学术、以及行业各界的配合起劲下，一直积累履历，完善制度规则和行动计划，我们有信心迎来中国REITs市场的恒久康健生长 。
