“决议房地产价值的因素 ，第一是地段 ，第二是地段 ，第三照旧地段。”这是地产圈撒播颇广的一句话。都会经济学经典理论也指出 ，土职位置距市中心越近 ，平均价值越高。但在考察近些年来土地生意的历史数据后 ，伟易博金融学系助理教授沈吉和应用经济学系教授张庆华等研究者发明 ，在都会中区位最佳、价值最高、同时对都会财务收入的孝顺也较大的商业用地 ，却往往被都会政府以相对低价的“挂牌”方法而非相对高价的“拍卖”方法出让。
若是这一效果不涉及利益运送等特殊情形的话 ，都会政府为何会做出这种看起来有悖知识的选择呢 ？谜底可能是“短期财务收入”让位于“恒久开发价值”。为了验证这一意料 ，该研究团队举行了系列研究。研究效果揭晓在海内顶级期刊《经济研究》上 ，论文原问题为《溢出效应与都会商业用地开发战略：基于出让方法的研究》。该研究发明：
?商业用地对周边住宅用地的出让价钱爆发溢出作用 ，且这种溢出效应并非是由于商业用地所处位置较好所致。别的 ，这种溢出效应会一连五年以上。
?商业地产占地越大 ，内部包括的业态越富厚多元 ，其向外辐射的“溢出效应”就会越强。都会政府如欲善加使用这种外部性以图实现更高的恒久开发价值 ，就要战略性地倾向于通过“挂牌”的方法来出让土地。
?都会政府在市场化开发商业地产时的战略选择 ，体现了“有为政府”对“有用市场”的反响和能动。
挂牌VS拍卖：都会政府更愿选哪种方法出让土地 ？
图1 商业用地和住宅用地的挂牌率
研究团队首先搜集整理了土地生意的历史数据 ，较量了商业用地和住宅用地挂牌比例（见图1）。由上可知 ，无论是出让商业用地照旧住宅用地 ，都会政府都更青睐“挂牌”（比例均超70%） ，但两者之间仍有显著差别。商业用地的挂牌比例是 83.1% ，住宅用地的挂牌比例是76.9% ，两者相差6.2%。在控制了两类地块相关信息和所在都会等特征以后 ，这种差别依然十分显著。这意味着 ，地块特征自己尚缺乏以诠释商业用地和住宅用地接纳挂牌比例的差别 ，背后应该有更深条理的缘故原由在起作用。
图2 拍卖出让和挂牌出让的时间线
现在我国都会政府在出让土地时 ，主要接纳“拍卖”出让和“挂牌”出让的方法。凭证划定（见图2） ，都会政府接纳拍卖的方法出让土地时 ，应当至少在拍卖最先前 20 日宣布通告 ，宣布出让地块的所在、时间、竞买人资格要求和申请步伐等。竞买人必需在拍卖最先前缴纳包管金、提交申请质料并通过资格审查。最终 ，报价最高的竞买人获得土地。
凭证划定（见图2） ，当接纳“挂牌”的方法出让土地时 ，同样需要至少在挂牌最先前 20 日宣布通告 ，宣布相关信息。但“挂牌”的竞买人仅需在提交报价前办妥相关手续即可 ，而不必像拍卖那样在最先前就所有办齐。相较量而言 ，“挂牌”的手续治理方法对竞买人更有利 ，好比竞买人可以在视察其他竞买人的报价后再做决议。别的 ，“挂牌”方法只需要一个竞买人就可以完成出让。
实践中 ，开发商在加入土地出让前会通过种种渠道自动与都会政府举行相同 ，表达开发意愿 ，同时转达自身营业能力轶群的信号。这个历程也是都会政府一直增进对潜在竞价者相识的历程 ，由此选定一家在营业资质、运营能力、资金实力和项目企划等各方面都最切合自己要求的企业作为“意向开发商”。别的 ，已经在外地开发过相关地块并赢得认可和信托的房企 ，与都会政府之间的信息差池称水平更低 ，往往会继续扩张在外地的营业以钻营与政府恒久相助的收益 ，自动成为潜在的“意向开发商”。（注释：此时 ，都会政府和“意向开发商”现实上形成了某种默契的“同盟”关系 ，只管本文中所说的“同盟”关系无涉糜烂或利益运送。政府战略性选择土地出让方法的基础宗旨是为了提高地产开发的恒久价值。地方政府在挂牌中干预土地出让已经被多个文献交织确认）
“挂牌”中 ，“意向开发商”在第一阶段一最先时就会“先发制人”、争先报出底价 ，向其他竞价方转达明确信号——自己就是政府选定的“意向开发商” ，目的是阻遏其他开发商的进一步跟进叫价。若是其他开发商依然跟进 ，“意向开发商”就会继续跟价。由于"意向开发商"的出价已经很高了 ，就算最后进入“拍卖”环节 ，他们赢得土地的可能性也会很高。非意向开发商则会有较高概率输掉拍卖 ，损失掉前期投入的进入本钱（如调研用度等）。因此在平衡状态下 ，“意向开发商”在第一阶段最先时连忙出价以释放信号 ，非意向开发商看到该信号后往往就不再进入 ，“意向开发商”就可能以底价赢得土地开发权。
简而言之 ，在拍卖中 ，强烈的竞价历程使得土地出让金一定会高于底价。在挂牌中 ，“意向开发商”则更可能以底价赢得拍卖。毫无疑问 ，相对“挂牌”这种方法 ，都会政府可以从拍卖中获得更高的土地出让金。若是这一效果无涉糜烂或利益运送的话 ，都会政府选择“挂牌”出让的动因何在呢 ？
商业用地VS住宅用地：为何商业用地的地价相对更低 ？
要明确上述征象 ，就必需读懂商业地产的运营逻辑。资金是包管其正� ？ⅰ⑽涤翟俗匦璧难�。
2014年以前 ，我国通俗房企的融资渠道很是有限 ，主要有三个：自有资金、销售回款和银行借贷。自有资金主要来自房企留存收益。销售回款通常是房企在开发住宅项目 ，在抵达一定条件后 ，通过预售方法获得的资金增补。但这一要领不适用于商业地产——商业地产必需所有建成后方能出租盈利 ，在建设阶段不可能提前获得租金。最后就是银行发放的房地产开发贷款 ，但房企在申请此类贷款时需要面临许多约束。首先 ，银行对申请房地产开发贷款的房企要求很高 ；其次 ，贷款限期和使用限期之间保存错配。这使得房企的资金链很是懦弱 ，对资金本钱高度敏感。
纵然在2014年后 ，面向本土房企的信用债券融资工具逐步开放 ，新拓宽的融资渠道也仅限于为数未几的能上市举行资源运作的房地产企业。怎样维护资金链的稳健、多元化融资途径、降低融资本钱、减轻还款压力、对抗极端危害 ，始终是悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。
纵然在建成后 ，开发资金的多寡也会决议开发商在谋划阶段所接纳的战略 ，而差别战略直接影响其开发价值。商业地产往往包括零售、餐饮、文化、办公、娱乐等多种业态 ，差别业态在吸引人流和创立利润上各有千秋 ，必需取长补短 ，施展各个业态的较量优势才华乐成运作。若是开发商面临较大的资金压力 ，就会急于在建成后出售更多商铺以快速回笼资金 ，此时商铺业主繁多、各自为战 ，各方均只盯住个体利益而忽视了差别业态之间的外部性 ，很容易造成商业地工业态错配、谋划杂乱、开发价值下降等问题。反过来 ，若开发商资金充裕则不急于收回资金 ，而选择将更多商铺矜持在手 ，就能协调各个业态实现整体营收的优化。
现实中 ，都会政府充清楚确并看重地价和修建期望价值之间的权衡关系。当土地出让溢价率太高时 ，都会政府会接纳步伐干预 ，避免因爆炒地价引发楼盘烂尾 ，造成地方形象受损 ，阻吓后续投资。正是由于都会政府既需关注短期的土地出让金 ，又要思量商业用地开发的恒久收益 ，因此才会凭证自身的特点来选择合适的出让方法。
图3 商业用地周围的住宅用地平均价钱
同时 ，该研究考察了商业用地出让是否会对其周围住宅用地出让价钱爆发恒久的溢出效应。为此 ，研究团队将住宅用地凭证到商业用地的距离和出让先后关系分为三组: 商业用地3公里外的住宅用地(A组); 商业用地3公里内 ，且出让时间比商业用地早的住宅用地(B组) ；商业用地3公里内 ，且出让时间比商业用地晚的住宅用地(C组)。划分盘算出三组住宅用地的平均出让价钱。
从上图可看出（见图3） ，A组和B组住宅用地的平均价钱基内情等（都在2400元/平方米左右） ，但C组住宅用地的价钱在3500元/平方米左右 ，远高于前两组。A组和B组的价钱相差无几批注: 商业用地周围的住宅用地并纷歧定价钱更高。C组的价钱更高批注: 只有在商业用地之后出让的住宅用地 ，其价钱才更高。由此可看出: 商业用地的出让会对其周围的住宅用地价钱爆发正向的溢出作用。
这种正向的溢出效应在时间上能一连多久 ？若是溢出效应一连时间较短 ，都会主政者破费精神干预的意义不大。反之 ，若是溢出效应能一连施展作用 ，那么提前干预就有须要。研究效果批注 ，商业用地对周边住宅用地的溢出效应是长期的 ，一样平常会一连5年以上。
研究团队发明 ，土地面积在前50%的商业用地对其周围住宅用地的溢出效应更强 ；妄想修建面积前50%的商业用地的溢出效应也更强。这是由于 ，商业地产占地越大 ，内部包括的业态越富厚多元 ，其向外辐射的溢出效应就会越强。都会政府如欲善加使用这种外部性以图实现更高的恒久开发价值 ，就要战略性地倾向于通过“挂牌”的方法来出让土地。
都会商业地产开发 ，应将“有用市场”和“有为政府”更好团结
中国都会政府在土地出让中饰演着枢纽性角色 ，因此 ，研究都会政府在商业用地出让中的行为 ，关于掌握下一个阶段中国都会的生长逻辑与结构性刷新具有主要的现实意义� ；诙蓟峥⒚髯从肷鲜鲅芯啃Ч� ，该研究提出如下政策建议：
首先 ，在土地开发中要充分遵照都会生长的客观经济纪律 ，统筹好妄想、建设、治理三大环节。应该给都会政府提供适当的激励来兼顾清静衡短期目的和恒久利益 ，以坚持都会生长的一连性、稳固性、可一连性。
其次 ，适当推动都会连片开发 ，将外部性内部化 ，以提高总体经济效益。都会谋划应该适当勉励商业地产和住宅地产的整体开发 ，实现两者的协同生长。
最后 ，都会各功效板块也需要与都会总体妄想做好衔接 ，相互之间要增强妄想对接、配套互补。唯此方能提高都会细腻化治理能力 ，推动都会从规模扩张转向内在式生长。只有提升妄想指导都会事情的全局性和系统性 ，着力提升都会质量、完善都会功效、提高都会效劳水平 ，才华实现都会的科学、协协调可一连生长。
沈吉 ，伟易博金融学系助理教授 ，博士生导师。主要研究偏向包括有摩擦金融市场的资产定价理论、公司金融、资源市场和数字经济等。近年来在《经济研究》、《金融研究》、《天下经济》和Review of Financial Studies, Management Science等中外期刊揭晓论文多篇。
张庆华 ，伟易博应用经济学系教授 ， 博士生导师。她的主要研究兴趣包括都会经济学、公共财务、搜索与匹配以及应用计量经济学 ，在这些领域做出了精彩的研究效果,多篇论文揭晓在Review of Economics and Statistics, Journal of Monetary Economics, Rand Journal of Economics, Journal of Urabn Economics以及Journal of Econometrics等国际权威学术期刊上。
