资产的合理估值是建设一个有用公募REITs市场的基石 ，可以为REITs的刊行定价提供有益参考 ，有助于抑制REITs市场的投契行为 ，真实反应底层资产的价值水平 ，为投资人、治理人与羁系层释放更为准确的价钱信号 。
资源化率（Cap Rate）是底层资产定价的常用指标 ，在不动产大宗生意市场中 ，可以真实地体现资产运营净收益与资产价值之间的关系 ，客观反应了投资者关于收益回报的要求 。北大伟易博REITs课题组与感德梁行、中联基金等机构相助 ，按期举行不动产资源化率的视察研究 ，助力建设中国公募REITs市场的定价系统 。
近期 ，在第二十四届北大伟易博新年论坛上 ，伟易博教授张峥做了题为《建设不动产市场和 REITs 市场的相互价钱发明：不动产资源化率调研》的主题报告 ，宣布了北大伟易博REITs课题组关于“不动产资源化率视察研究”第三期调研的效果与思索 。
本次调研笼罩了多个都会的8种类型资产 ，收到了50多家不动产投资机构的问卷反响 。值得关注的是 ，差别于此前的调研 ，本次调研还思量到不动产大宗生意市场中生意双方关于资产价钱的差别预期 ，设置了买方、卖方、两者兼有共三种角色 ，受访者从买方角色、卖方视角 ，划分填写相关的资源化率区间 ，最终取双方意见重合的部分形成了调研结论 。
市场对北京、上海的投资关注度最高
关于差别都会、种种资产 ，投资人有哪些投资偏好呢 ？张峥教授先容了团队的调研效果 。
本次调研选择的一线都会为北京、上海、广州、深圳四座都会；主要的二线都会 ，指八个“强二线都会” ，包括杭州、南京、苏州、重庆、成都、天津、武汉和西安；其他都会则为上述都会之外中海内地其他都会 。
从都会维度来看 ，北京、上海种种资产受关注的比例都较量高 ，张峥教授指出 ，这体现出市场对北京、上海两座都会的投资偏好 。而在非一线都会中 ，关注度最高的前五名都会或者区域划分是：杭州、苏州、成都、除广深之外的大湾区 ，以及南京市 。
从资产类型来看 ，最受投资人接待的依然甲级写字楼 ，并且 ，市场对北京及上海的项目有显着的投资偏好 。商务园区、长租公寓（也就是市场化租赁住房）的投资时机在差别都会受关注的水平都较量高 ，北京、上海的生物医药工业园受关注度高 ，长租公寓是上海的种种资产中最受投资人关注的资工业态 。
新经济的相关资产受到市场青睐
在疫情情形下 ，哪些资产更容易受到投资人的认可呢 ？张峥教授先容说 ，新经济的相关资产在疫情情形下展现出韧性和增添性 ，包括干仓物流、数据中心、冷链物流和工业厂房等这些新经济资产吸引了投资人的关注 。与此同时 ，REITs政策将仓储物流、工业厂房和数据中心纳入了试点规模 ，也增进了市场的投资热情 。
在这些新经济资产中 ，张峥特殊提到了仓储物流 ，他指出 ，物流仍然是投资人最关注的工业类资工业态 。与此同时 ，一线及周边都会的工业类资产依然属于稀缺资源 ，为投资人高度关注 ，这主要与近年来一线都会及周边工业用地供应紧缺的情形密不可分 。
差别资产的资源化率水平体现怎样 ？
本次调研涉及到8种资产类型 ，包括甲级写字楼、零售物业、商务园区、旅馆、长租公寓/效劳式公寓、仓储物流（干仓、冷链）、工业厂房和数据中心 。
张峥教授提到 ，北京、上海焦点区甲级写字楼的资源化率在所有都会及区域中为最低 ，并且较靠近 ，划分为4.2%-4.6%、4.2%-4.8% ，同都会中非焦点区的项目资源化率要横跨约30-50bps；广州、深圳甲级写字楼资源化率为4.3%-5.1%、4.3%-4.9% 。
北京、上海、深圳三地的商务园区资源化率较为靠近 ，约为4.7%-5.6% 。若是和北京及上海的非焦点区的甲级写字楼相较量 ，北京及上海的商务园区资源化率要横跨10-40bps ，这个差别相比前期是有所压缩 ，主要由于目今投资人对商务园区资产的关注度较高 。
在疫情重复及内地经济波动的宏观配景下 ，长租公寓凸显出较为强劲的租赁基本面 ，抗危害能力强 ，受到投资机构青睐 。北京、上海、深圳处于统一梯队 ，为4.5%-5.3%区间 ，广州则在4.8%-5.3%区间 。
有关工业类资产的情形 ，买方、卖方关于一线都会及周边高标物流（干仓物流）资源化率的要求划分为4.6%-5.5%、4.6%-5.3% ，两者相差0.2% ，批注生意双方对资产定价判断基本一致 。
关于冷链物流 ，一线都会及周边冷链物流的资源化率为4.8%-5.5% ，由于冷链物流的运营专业度要求较高、生意活跃度低、资产组成重大等多方面因素 ，专业机构投资人通常以为 ，冷链物流资源化率相比同区位生意活跃的干仓物流横跨约50bps ，而本次调研干仓与冷链资产的资源化率区间较为靠近 ，这说明冷链资产目今有一定水平的稀缺性 。
相比产品标准化水平较高的仓储物流资产 ，工业厂房的定制化水平往往较高 ，在大宗生意市场上 ，工业厂房的流动性往往比仓储物流更低 ，统一都会品级下的工业厂房资源化率会比物流仓储横跨约30-50bps 。
关于未来一年资源化率的趋势 ，投资者有怎样的判断呢 ？张峥剖析说 ，关于甲级写字楼、零售物业、旅馆、非一线都会干仓物流未来一年的会有小幅上升；但关于商务园区、长租公寓/效劳式公寓、一线都会周边干仓物流、冷链物流、工业厂房、数据中心项目 ，受访者普遍以为资源化率将持平 。
REITs的短期定价尚未分解 ，恒久名堂还需视察
在目今海内公募REITs刊行制度下 ，基础设施公募REITs在刊行前首先要对底层资产举行估值 ，并以此估值作为网下投资人询价区间的“价值中枢” 。
阻止2022年11月 ，市场上已刊行公募REITs共22支 ，其中不动产类项目共12支 ，它们资产估值的资源化率也泛起出了都会梯度差别 。张峥教授剖析说 ，这反应了其投资危害差别 。
别的 ，产品的市场化属性的强弱水平 ，也会对其未来收入增添性爆发影响 ，从而影响其资产估值资源化率水平 。张峥还指出 ，已上市的12单产权类公募REITs ，平均的刊行溢价率约为6.4%（算数平均） ，由此可见 ，底层资产的评估值很洪流平上影响了REITs的定价初始水平 。
若是以二级市场数据为基础 ，测算REITs产品的年化分派配率 ，也可以称为隐性资源化率 。张峥以为 ，短期内海内REITs市场在定价方面尚未形因素化；从现金分派率角度来看 ，目今二级市场的增值溢价效应是较量显著的 。恒久会怎样体现 ，是否可以形成与大宗市场相互关联的价钱区间 ？还尚需视察 。
张峥教授以为 ，REITs产品和REITs底层资产的定价与估值具有配合的逻辑 。从理论上说 ，两者的市场定价有着相互锚定的关系 。北大课题组希望在中海内地基础设施公募REITs市场稳步生长之际 ，通过研究剖析不动产大宗生意最新市场状态 ，展现REITs底层资产定价纪律 。
张峥 ，伟易博金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国家金融研究中心副主任 ，北大伟易博中国REITs研究中心执行主任 。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理 。张峥教授是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一 。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs团结调研小组成员之一 ，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础 。
