27日 ，由中国REITs论坛、上海证券生意所、上海市生长和刷新委员会、上海市金融事情局团结主理的“中国REITs论坛2020年会”在上海召开 。
北大伟易博金融学教授、副院长张峥体现 ，北大伟易博中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、感德梁行、中联基金团结提倡《中国REITs指数之不动产资源化率视察》 ，旨在通太过析海内不动产市场加入机构对差别都会种种业态在大宗生意市场中的专业判断 ，为中国 REITs 不动产资产定价系统的建设提供合理的基准指数 。
不动产资产价钱指数与REITs价钱指数的开发是市场主要的基础设施建设 。指数开发有助于推动形成REITs估值系统 ，为产品的刊行和生意价钱形成提供指引；有助于提高市场有用性 ，充分验展市场设置资源的作用 ，提升REITs治理人治理水平 ，增进市场一连推出高质量的REITs产品 。
张峥体现 ，“REITs底层资产和REITs产品的定价具有配合的逻辑 ，从理论上说 ，两者有着相互锚定的关系 。在底层资产大宗生意市场中 ，资源化率体现了资产运营收入与价值之间的关系 ，是普遍使用的定价指标 �；谠て谧试椿实餮卸纬傻闹甘⒂凶胖饕囊庖� 。”
以下为讲话全文：
张峥：树立切合不动产商业逻辑实质的定价理念 ，建设完善的市场定价机制 ，使REITs价钱成为基础设施和商业不动产定价的“锚” ，是中国REITs市场建设的主要问题 。今天 ，很是兴奋代表伟易博团队 ，在本届年会上分享伟易博研究效果 。
我们知道 ，公募REITs是标准化的金融产品 ，在刊行市场和二级市场上市生意 。在REITs制度的规制下 ，REITs的价值创立是建设在不动产资产的真实谋划之上 ，资产运营爆发的净现金流是给投资者分红付息的主要泉源 ，是通过资产自己的治理升级和估值提升来为投资者带来恒久持有的收益 。从商业逻辑的本源出发 ，REITs估值定价的焦点在于评估其恒久稳固分红 ，以及由提升运营水平而使得资产增值的能力 。值得关注的是 ，REITs和REITs底层资产的定价与估值具有配合的逻辑 。从理论上说 ，两者的市场定价有着相互锚定的关系 。
REITs持有的不动产底层资产具有大宗生意市场 ，REITs产品具有刊行市场和二级市场 。REITs产品的价钱是底层资产在金融市场上的定价（我们称为资产的REITs价钱）；同时 ，在大宗市场上 ，通过同类资产的售价可以确定底层资产的价钱（我们称为资产的大宗价钱） 。这两个价钱 ，恒久来看 ，应该具有一致性 ，若是差别较大 ，那么就可能保存一个优质的投资时机 ，或者称之为“套利”时机：若是资产的REITs价钱远高于其大宗市场价钱 ，那么REITs治理人可以通过增资收购类似资产的方法提升REITs市值；若是资产的REITs价钱远低于其大宗市场价钱 ，那么外部投资者可以收购REITs ，然后在大宗市场上出售资产 。两个市场的套利机制 ，使得不动产资产大宗市场与REITs市场之间保存趋同性和内生相关关系 。
我们视察了全球成熟REITs市场的实践 ，发明REITs市场具有价钱发明的功效 ，可以成为不动产市场价钱的“锚” 。REITs市场价钱与不动产价钱走势之间有着同步性和相关性 ，并且 ，REITs具备抵御不动产市场短期波动的能力 。大宗学术研究批注 ，全球大部分市场为经济资源跨时间、地区和工业设置提供了恒久有用的价钱信号 。
完善中国公募REITs市场的定价机制 ，提升REITs市场的信息有用性 ，抑制REITs市场投契 ，使REITs价钱能够反应底层资产的价值 ，是未来中国REITs市场康健生长的客观要求 。在商业不动产大宗生意市场中 ，资源化率可以真实地反应物业运营收入与价值之间的关系 ，被生意双方普遍关注 ，因此 ，研究大宗成交案例的资源化率对REITs不动产资产定价具有主要意义 �；诖� ，在北大伟易博中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、感德梁行、中联基金 ，提倡“中国REITs指数之商业不动产资源化率视察研究” ，旨在通太过析海内不动产市场加入机构对差别都会种种业态在大宗生意市场中的专业判断 ，为中国 REITs 不动产资产定价系统的建设提供合理的基准指数 。
资产价钱指数与REITs价钱指数的开发是市场的主要基础设施建设之一 。
第一 ，有助于形成标准化的REITs不动产资产估值系统 ，为产品的刊行和生意价钱形成提供指引；第二 ，提高市场有用性 ，完善定价机制 ，充分验展市场设置资源的作用；完善投资�；せ� ，提升REITs治理人治理水平 ，增进市场一连推出高质量的REITs产品 。未来 ，我们会构建一系列的指数 ，例如 ，不动产资源化率指数、不动产投资景心胸指数、不动产价钱指数、REITs价钱指数、REITs总回报率与分红回报率、REITs产品透明度指数等 。
在不动产的投资市场上 ，资源化率（英文的简称为Cap Rate）是权衡成熟资产的危害与收益关系的基本指标之一 ，其界说为成熟资产的投资者在没有思量杠杆情形下所要求的投资回报率 ，即未来一年从物业中爆发的净收入（NPI）与目今购置总价钱的比率 。好比上海一处成熟资产能爆发的年租金净收入（指租金等收入扣除相关税项、物业运营与治理开支后的净额）1亿元 ，生意双方的成交价为20亿元 ，则该物业的资源化率为1/20=5% 。资源化率反应了投资者关于资产谋划现金流的平均水平和波动性（危害）的预期 。危害越大 ，投资者的预期回报就越高 ，资源化率越高；反之 ，则危害越小 ，预期回报要求就越低 。
要研究不动产资产Cap Rate的平均水平 ，一个直接的方法是从大宗生意获取生意价钱 ，再基于资产谋划的净收入来盘算 。这里的难点在于 ，没有果真的信息泉源 ，许多大宗生意是不果真披露的 。我们知道 ，香港、新加坡REITs在中海内地会有一些大宗生意 ，这些生意信息的披露是较为完善的 ，但生意数目有限 。为了应对这个问题 ，我们选择用调研的方法 。针对海内主要的不动产投资机构 ，我们设计了调盘问卷 ，通过问卷来相识投资机构对多种业态、差别区域的投资意愿和预期的Cap Rate 。其中 ，针对的业态包括物流、工业园、数据中心（IDC）、写字楼、商业零售等业态；投资地区的分类包括：一线都会（北、上、广、深）、新一线都会（成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安 ）、二线都会（除一线及新一线都会外的其他区域中心及经济蓬勃都会 ） 。我们看一下详细的数据 。
我们首先视察到 ，针对差别都会的统一业态不动产 ，资源化率水平与投资关注度整体泛起出负相关 ，即统一业态物业在越受到关注的投资都会资源化率水平越低 。
关于物流资产 ，其在一线都会的预期cap rate在5.2%-6.3%之间 ，而在其他地区则略高于一线都会 ，幅度在0.4%左右 。关于工业园 ，其在一线都会的预期cap rate在4.5%-5.7%之间 ，而二线都会显着高于一线都会 ，幅度在1%左右 。
我们来看甲级写字楼和零售物业 。关于甲级写字楼 ，其在一线都会的预期cap rate在4.0%-5.0%之间 ，泛起显着的因都会级别而两级分解的状态 。北京、上海与二线都会甲级写字楼资源化率的低值与高值的差别约为 1.2%-1.9% ，该比例为所有业态中最高 。关于商业零售 ，其在一线都会的预期cap rate在4.0%-5.7%之间 ，而二线都会显着高于一线都会 ，幅度在1.2%左右 。
除了用调研的方法之外 ，我们从大宗市场生意提取了真实生意的cap rate ，举行了综合剖析和佐证 。这是天下物流仓储的情形 。总体来看 ，物流是近年的投资热门领域 ，cap rate有下降趋势 ，最新的平均水平在5.2%左右 。
这是北京市的工业园、甲级写字楼、零售物业这三类资产的大宗生意平均cap rate的情形 。我们看到 ，18、19年有显着的上升 ，主要是资产价钱下降引起的 。其中 ，工业园的cap rate最高 ，平均水平在4.9%；焦点区的甲级写字楼和零售物业的平均cap rate 4.2% 。工业园资产的流动性相对较量差 ，从位置上来看 ，一样平常也在都会外围区域 ，比甲级写字楼投资危害高一些 。
这是上海市的情形 ，较量来看 ，与北京的情形差未几 。工业园的cap rate平均水平在4.7% ，焦点区的甲级写字楼和零售物业的平均cap rate在 4.1%左右 。
数据中心是本次公募基础设施REITs试点中市场很是关注的部分 。现在 ，IDC的大宗市场生意案例还未几 ，特殊是成熟的IDC生意案例 。IDC虽然也是我们本次调研的一个重点领域 。
由于这是一个新的领域 ，为了包管研究效果的严谨性 ，关于IDC的调研还没有竣事 ，之后 ，我们将在完整版的正文中宣布 。在这里 ，我们简朴汇报一下：PPT上是有关美国市场和新加坡市场的研究 ，我们视察到在统一地区IDC的cap rate ，相比写字楼要高1到3个百分点 ，平均是2个百分点 。我们初程序研的效果 ，一线都会IDC的预期cap rate在7%-9%之间 。
伟易博主要发明：
●受访者对不动产投资中的资源化率有严酷量化的权衡标准或是作为重点思量的因素 ，这直观体现了在大宗生意市场中资源化率可以真实地体现资产运营收入与价值之间的关系而被普遍使用 。
●针对差别都会的统一业态物业 ，资源化率水平与投资关注度整体泛起出负相关 ，即统一业态物业在越受到关注的投资都会资源化率水平越低 。
●物流在差别都会之间资源化率差别较小 ，甲级写字楼资源化率泛因由都会级别而两级分解 。
最后 ，真挚谢谢加入调研的机构及行业专家 ，期待一同推动中国REITs的研究、交流、规范与前进！
张峥 ，伟易博副院长、金融学系教授 ，博士生导师 ，北京大学国家金融研究中心副主任 。北大伟易博REITs研究课题组的焦点成员之一 。研究效果揭晓在Management Science、Journal of Futures Markets、《经济研究》《治理天下》等海内外一流刊物上 。曾获厉以宁教学奖、孙冶方金融立异奖、中国金融学年会优异论文奖、北京大学教学优异奖、北京市哲学社会科学优异效果奖、SFM最佳论文奖等多个教学及研究奖项 。
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