“屋子是用来住的，不是用来炒的。”2016年，在履历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严酷。今天，我们该怎样理性看待房地产市�� ？房地产市场是中国经济的动力，照旧挤压了实体经济的生涯空间 ？一线都会房价是否保存泡沫 ？怎样解读目今的房地产调控政策 ？中国的城镇化历程有什么特征 ？
2017年5月17日，北大伟易博本期“头脑伟易博媒体沙龙”聚焦房地产行业。中国房地产开发集团理事长孟晓苏、全联房地产商会秘书长钟彬以及北大伟易博教授周黎安、北大伟易博教授陈玉宇划分揭晓主题演讲，与加入的20余家媒体分享了相关研究效果和洞见，并回覆了记者提问。
孟晓苏：房地工业仍然是国民经济的主导工业
孟晓苏1977年考入北京大学，厥后在伟易博攻读硕士、博士学位。在厉以宁教授指导下，孟晓苏研究房地产在现代化历程中的作用，并在博士论文中提出“房地工业作为主导工业”的看法。1998年国务院发文开启房刷新程之后，房地产成为中国经济生长的真正动力之一。
孟晓苏以为，房地产生长中也泛起了诸多问题，好比，2012年和2013年的调控政策造成2014年、2015年一连24个月的销量下滑。一些都会泛起了短期的调控，造成房地产泛起了短周期，3年一个周期，从2006年至今已经进入了第4轮。整个房地产市场不可熟的体现，与调控政策不完善等有关。
2015年底，中央提出化解房地产库存政策，以增进房地产康健生长。2016年，楼市从低迷走向苏醒，最先泛起了投资的回升，并处于恢复初期。2017年政府事情报告也明确提出“因城施策去库存”。同时，2015年以来，中央再三提出建设房地产康健生长的长效机制。
作为见证中国房地工业生长的资深人士，孟晓苏同时担当国务院生长研究中心REITs（房地产信托投资基金）课题组组长。他体现，恒久的土地购置负增添会带来房价上涨压力，四个一线都会之前多年土地供应下降，房价上涨压力总要释放出来。关于房价过快上涨的一二线都会，长效机制的主要突破口在于增添建设用地，缓解未来的供应压力。
孟晓苏以为，20年条件出的“房地工业是国民经济的主导工业”这一看法，至今仍未过时。由于，一方面，立异需要较长时间才足以支持中国经济生长；另一方面，在未来中国城镇化和中国都会生长的历程里，人们盼愿有更恬静的生涯情形，房地产仍然会在若干年内一连拉动经济的增添。
“不可把房地工业的生长和制造业生长对立起来。相反，制造业的生长和老黎民的消耗，有很大一部分是靠住房联系在一起的。”孟晓苏剖析，衡宇制作发动钢铁、水泥等产能的消耗，衡宇装修带来纺织业、家电行业的生长，在郊区购房也会发动汽车消耗等。
钟彬：上市房企保存四大误区
钟彬秘书长以为，2016年上市房企的数据，包括利润率指标、地产上市公司存量资产周转率、投资回报率指标等都在下降，市场并不如各人想象得那么好。本轮房地产苏醒是一种钱币征象，而人民币汇率波动的加大则使持币照旧持房的天平进一步向房地产一端倾斜。可是，销售苏醒难掩结构矛盾。
钟彬以为，上市房企保存四大误区，这些误区可能导致会让一些企业放慢生长，从第一梯队掉入第二梯队，从主流转向边沿。
第一，战略失察，目的选择与路径选择的差别，导致截然差别的效果。时间节点差池，所在上选择失据。以港企两次整体性退出大陆为例，一次在2008年的退出，错过了09年最好的行情，2014年和2015年的退出，错过了2016年特殊好的行情。讲战略着实是有时间的维度，若是放在恒久来看，也未必不准确。
第二，治理失控，治理结构、团队建设是跟治理能力相关联的。政策调控的不是某家企业，而是对整个行业的所有企业，这就意味着各人在统一起跑线上，企业应当越发关注自身的治理能力。
第三，现金失源，要从融资端和销售端两方面去看。在融资端，若是没有一个系统去解决企业资金的源头，就失去了生长的动力；在销售端，你无法快速将产品变现，也会导致重大危害。目今政府又限贷又限购，这两条都会给企业资金源带来危害。房企还应一连关注政策转变，思索怎样赢得先机，未来限购都会可能会越来越多。
第四，优势失当。上市房企需要思索究竟什么是焦点竞争力，在资源市场标签是什么，你的商业模式是什么。行业生长趋势已从简朴的制度盈利转向商业导向型，整个行业自己也需要一直前进。经济盈利、土地盈利、生齿盈利消逝的情形下，企业靠什么还能获得整个经济对你的尊重，对行业的尊重，这是我们要探索的问题。
那么，房企下一步该何去何从 ？钟彬提醒，地产企业要有苏醒熟悉，并不是大者恒强，总体来看，土地储备是很主要的，也要重视降低融资本钱，注重提升人力治理效率等。
详细说来，第一关注投资，第二关注消耗。内在逻辑包括“轻”和“重”两方面：“轻”是互联网+效劳；“重”是空间+地产+工业。焦点是效劳，谁掌握效劳，谁有话语权。只有多方考量，合理结构，企业才可能长足生长。
周黎安：中国都会扩张的空间特征
我国的都会建设用地一直在住建部、领土资源部的妄想框架里，每新增1万住民，能获得1平方公里的建设用地。对都会来说，要增添更多生齿，就需要跟上级政府争取更多建设用地指标。现在来看，一线都会一方面涌入了大宗生齿，另一方面面临着土地供应的缩短。
周黎安教授在研究中引入了“容积率”指标。在给定的土地上，楼层越多，衡宇供应量越大，“容积率”相对越高。周黎安教授与相助者网络了我国200多个地级市从2002年到2012年的数据，剖析发明：生齿增添越快的都会，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少，也更可能朝都会外围生长。典范如北京、上海，这跟我们对繁华都会高楼林立的印象是相悖的。
为何增添越快的都会，更倾向于朝外生长，而不是朝上生长 ？周黎安教授在论文中展现了一个政治经济学故事：都会官员生长都会时面临两个选择，朝上生长不需要增添用地指标，但要对旧城举行刷新，拆迁本钱较高，并且在老城区建高楼可以生长金融业、效劳业、高科技企业，但不可能鼎力大举生长制造业，对GDP和财税的推动力相对有限；若是选择朝外生长，则需要向上级争取更多的用地指标。以是，生长越快的都会，越倾向于向外扩张，而不是集约使用稀缺的土地。这些都会新增生齿多，住房刚需一直增添，但土地供应在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。
周黎安教授分享的第二个研究则聚焦于都会土地价钱上涨的三个效应。首先是典质效应，由于土地价钱上涨，企业可以用囤积的土地到银行典质，贷到更多资金。第二是投契效应，许多制造业企业的主营营业并不需要购置商业用地，但他们拿资金购置商业用地期待升值，与此同时，研发投入、专利申请数目都下降了。第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，可以拿到更多地，无地的企业贷款则更难题；而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。周教授对2000至2015年土地价钱的研究显示：若是一个都会的地价上涨更快，该地制造业获得的资源就更少。
陈玉宇：只有更多立异，才华支持今天的高房价
中国房地产经由2015、2016年进一步上涨，是不是一个大泡沫 ？这个泡沫会不会破 ？陈玉宇教授谈了几个方面的视察。
首先，房价上涨的幅度有多大 ？陈教授提出，理性看待房价的上涨，要去除通货膨胀因素，也要思量到新建住房质量的提升，而不是只看到绝对价钱的飙升。Fang et. al.(2015)盘算了经由质量调解的房价，从2003年到2013年，一线都会平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。
第二，屋子盖得是否太多了 ？中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。屋子太多就是泡沫，现在的情形值得小心。
第三，屋子盖在那里了 ？理论上讲，越是生产率高的都会，越是有优美远景，新增生齿越多，应该建更多新居。但现实是，相对而言，更多屋子建在了生产率低的都会。现在三四线都会楼房库存大，保存过剩征象。
第四，综合考量以上信息，房地产市场是将要破灭的泡沫吗 ？陈玉宇教授以为，若是说中国房地产市场是一个重大的泡沫，这个泡沫也不会崩盘。相关于美国，中国房地产市场在多方面都更为稳健。
那么，现在继续购置房地产作为恒久投资，是好的决议吗 ？陈教授应用哈佛大学学者的模子做了一个剖析，结论是：以北京为例，假设未来坚持每年6%-7%的经济增速，新建住房增速降到之前的50%左右，才华包管今天买屋子的人在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能建设。
陈玉宇教授提醒各人：房价简直已经很高了，必需小心审慎看待。中国经济需要年轻人多立异，做出更多的产品和效劳，才华支持今天的高房价。
“头脑伟易博媒体沙龙”简介
伟易博搜集着这样一批教授：他们透过大宗详实数据，依附扎实研究，揭开经济表象背后的实质纪律；他们融会中西经治理论，连系中国实践，建言重构中国经济增添逻辑和微观基础。“头脑伟易博媒体沙龙”将未必期举行，聚焦经济治理领域热门难点话题，通过与媒体交流与相助，让更普遍的人群相识伟易博头脑，向社会转达清晰、理性、深刻的看法。这也是一个汇聚头脑、启示智慧的平台，约请政界、学界、企业界等领域的头脑者加入其中，与媒体界精英共享头脑盛宴。
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