由北大伟易博主理的系列活动“头脑伟易博 媒体沙龙” ，28日在伟易博治理学院举行。本期沙龙围绕“中国大资管行业”睁开 ，同时宣布了《关于加速推进我国不动产投资信托基金（REITs）公募试点的建议》。该课题也是“伟易博头脑力”主要研究效果之一。
北大伟易博治理学院院长、金融学教授刘俏 ，副院长、金融学教授金李 ，金融学教授张峥 ，以及中联国新投资基金治理有限公司总司理何亮宇、广州市城发投资基金治理公司董事总司理李文峥出席了本次沙龙 ，并与加入的20余家媒体交流互动 ，分享了他们的看法与头脑。
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts ，简称REITs） ，是一种通过刊行收益凭证搜集大都投资者的资金 ，交由专门投资机构举行不动产投资谋划治理 ，并将投资综合收益 ，按比例分派给投资者的一种信托基金。REITs1960年起源于美国 ，现在中国还没有建设起明确的REITs制度 ，但羁系部分和各市场主体的探索从未阻止过。在此次沙龙上 ，来自学界和业界的嘉宾就REITs对我国经济社会生长的主要意义、路径等也举行了详细探讨。
金李教授：应当为投资性房地产正名
在金李教授看来 ，中国的屋子总体来说是够的 ，人平衡宇面积是30平方米左右 ，衡宇的自有率已往是80%左右 ，现在最新的研究是快要90%。这个数字高于西方绝大大都经济体。这着实也可以说明,中国房地产黄金十年着实已经竣事。
那么 ，房地产投资究竟该不应做、怎么做 ？金李教授给出了几点建议：
首先要熟悉到 ，房地产现在仍是中国老黎民最主要的财产储值工具之一。资金要往投资回报更高的地方流 ，这是天性。
再继续全社会大规模资金投入到房地产行业 ，并不可增进国家整体经济坚持恒久地、良性地增添,因此,不宜提倡太多的社会总财产投入到投资性房地产。可是 ，建议每个家庭酌情合理地设置。政府可以指导 ，但不可强行划定。
制订政策规则 ，把它纳入到财产治理的妄想和羁系中。鼎力大举生长中国资源市场 ，提供更多有投资价值的恒久工具 ，指导中国民间资源进入立异创业领域。
应该为投资性房地产正名 ，接待它加入资产治理的大类资产行列中 ，做好财产设置 ，为中国家庭提供丰富合理的回报。
随着中国房地产从大规� ？⒆蚪峁沟鹘� ，房地产生意市场召唤更好的投资方法 ，好比REITs就是一种很好的投资工具。
刘俏院长：目今是中国REITs市场崛起的前夜
“REITs年内推出正当其时” ，刘俏院长体现 ，一直以来 ，中国对REITs的推出持相对守旧和犹豫的态度。中国在基础设施建设方面遥遥领先于印度 ，但印度在2015年就推出了REITs。着实 ，经由羁系部分、刊行人、投资机构以及学界等多方的起劲研究和探索 ，现在海内推出公募REITs试点条件已基本成熟。
“目今可以说是中国REITs市场崛起的前夜” ，关于市场远景 ，刘俏院长十分乐观。他剖析 ，美国REITs规模近万亿美元。在中国 ，思量不动产、“一带一起”、雄安新区的建设等 ，给中国不动产投资注入这样规模的市场 ，是很是令人期待的。
刘俏院长体现 ，REITs作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具 ，能够大大富厚住民财产治理需求 ，增添除股票、债券等以外的投资选择。中国股市投资者拥有1.5亿账户 ，但真正分红的上市公司没有几家 ，大部分是一毛不拔的“铁公鸡”。标准REITs划定将90%收益分给投资者 ，它着实是普惠性金融 ，是一个好的金融。
在刘俏院长看来 ，此次宣布REITs公募试点建议 ，犹如“开场锣声” ，接下来 ，伟易博还将陆续推出REITs的系列报告 ，涉及跨国较量、税制、执法包管等多个角度。这些报告汇聚学界、业界以及羁系机构的资源 ，使社会对REITs有更准确周全的认知。
事实上 ，REITs系列报告也是“伟易博头脑力”平台的主要研究效果之一。据先容 ，“伟易博头脑力”是北大伟易博的头脑平台 ，旨在用国际通行的研究工具和要领做具有国际水准的驻足中国、辐射天下的中国学问 ，提供政策建媾和咨询意见 ，效劳经济社会生长 ，用扎根中国经济社会的政策研究和前沿商业实践研究反哺商学教育。
刘俏院长透露 ，未来一两年时间“伟易博头脑力”的研究偏向将聚焦在七大领域：国家生长战略 ，宏观经济展望/中恒久经济增添 ，开发性金融 ，企业（家）口述史 ，支柱工业转型升级和立异商业模式研究 ，新金融 ，以及数据与科技。REITs系列报告对 “新金融”、“开发性金融”两大领域均有涉及。
张峥教授：“公募基金+ABS”是现阶段条件下的一个优选计划
作为北大伟易博REITs课题组的主要成员 ，张峥教授指出 ，REITs强调的是成熟不动产品业的证券化 ，也就是存量资产证券化。
刷新开放以来 ，我国经济增添模式主要是投资拉动 ，靠银行信贷来支持。中国事业众人有目共睹 ，但这时代也积累了过剩产能 ，形成了房地产库存 ，政府和企业部分的杠杆也在一直攀升 ，金融危害有所积累。因此 ，中央提出供应侧结构性刷新 ，强调更多地使用市场化手段 ，落实“三去一降一补” ，推动经济转型。REITs课题组以为 ，从金融角度落实“三去一降一补” ，REITs应该是一个主要的市场化平台 ，即 ，REITs是金融效劳供应侧刷新的主要抓手。
好比 ，REITs可以将基础设施作为标的资产 ，这种基础设施REITs可以为PPP项目的社会资源提供有用的退出方法 ，为基础设施投资提供可行的金融战略。
再如 ，中央提出要将雄安新区建成“绿色生态宜居新城区、立异驱动生长引领区、协调生长树模区和开放生长先行区” ，刘俏院长曾撰文以为 ，雄安的生长必需挣脱投资驱动的古板生长逻辑 ，应该思量投资率和投资资源回报率的平衡。REITs可以为雄安新区的生长提供金融新思绪。
张峥教授剖析 ，初期影响中国推出REITs的主要问题有：缺乏对REITs的准确熟悉；缺少针对REITs的执法定位和规则框架；税收情形对REITs生长的约束；REITs市场的相关基本条件不可熟 ，等等。他以为 ，随着市场一直生长 ，实践履历一连积累 ，初期的大部分约束问题都已经有相当水平的突破。例如 ，税负问题可以通过合理的路径设计 ，以及在切合目今税规则定的条件下与税务部分的有用相同来获得缓解。因此 ，鼎力大举推进REITs建设正当其时！
基于周密的理论论证 ，对外洋REITs产品以及海内（类）REITs试点产品的视察 ，REITs课题组以为 ，从立法本钱、设计难度、可操作性等方面思量 ，“公募基金+ABS（不动产支持证券）”是现阶段的一个相对的优选计划。别的 ，REITs课题组在产品设计、市场建设等方面给出了诸多详细建议。
三个主要的“类REITs”试点案例
在现有金融羁系执法框架下 ，我国泛起了一批在功效上与外洋成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。例如 ，2014年 ，中信启航专项资产治理妄想作为REITs试点产品正式建设 ，是海内首个生意所上市的REITs项目。2015年7月 ，“鹏华前海万科REITs”乐成刊行 ，首次使用公募基金作为刊行载体 ，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破。 何亮宇先生曾任天下社会包管基金理事会牢靠收益及特定项目投资小组主要认真人、中信证券房地产金融营业线主要认真人、中国人民银行金融市场司房地产金融营业主管。他在本次沙龙上体现 ，中信启航REITs在深圳生意所综合协议生意平台挂牌转让 ，首次实现了完全以资产运营收入和资产价值为支持的不动产证券化 ，在基础资产生意结构和现金流层面为公募股权型REITs推出涤讪了基础。
从操作层面上 ，何亮宇建议 ，REITs更多要回归本源 ，尽可能以资产谋划和资产价值为依托 ，真正体现以资产为焦点的特征。从实现路径角度看 ，现在的选择是务实可行的。理想的角度虽然是通过立法来界说产品 ，包括对它的政策等 ，但在中国立法并非易事 ，建议未来逐步落地和规范 ，这和美国是一模一样 ，先迈出实践这一步。
李文峥先生曾任职越秀房托基金治理层 ，也是北大伟易博REITs课题组成员。他也从产品的一连生长和资产治理等方面较量了海内类REITs与国际标准REITs的差别。他先容说 ，越秀REITs于2005年12月在香港上市 ，是第一只以中海内地资产为标的的国际标准REITs。越秀REITs体现了国际通行REITs可一连生长的特点 ，上市11年来通过一直收购 ，资产组合数目从上市时4个增添到7个 ，资产价值从40多亿元扩大到300多亿元。美国的REITs现在有200多支 ，在几十年的生长历程中通过上市、收购、合并 ，以及私有化等运作一直变得更有生命力 ，相信中国的REITs市场也会在爆发后 ，一直获得优化和生长完善。
(左为何亮宇先生 ，右为李文峥先生)
“头脑伟易博媒体沙龙”简介
伟易博搜集着这样一批教授：他们透过大宗详实数据 ，依附扎实研究 ，揭开经济表象背后的实质纪律；他们融会中西经治理论 ，连系中国实践 ，建言重构中国经济增添逻辑和微观基础。“头脑伟易博媒体沙龙”将未必期举行 ，聚焦经济治理领域热门难点话题 ，通过与媒体交流与相助 ，让更普遍的人群相识伟易博头脑 ，向社会转达清晰、理性、深刻的看法。这也是一个汇聚头脑、启示智慧的平台 ，约请政界、学界、企业界等领域的头脑者加入其中 ，与媒体界精英共享头脑盛宴。
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