“住房问题是需求牵引供应、供应创立需求的主要堵点 。”北大伟易博金融学系助理教授张宇以为，“住民的钱袋子受限于住房市场，使得牵引供应的需求无法有用形成 。房价上涨限制了未购房住民的消艰辛，而租房市场可对此起到有利的缓冲作用 。同时，住房市场的供应约束了生齿的集聚，限制了商品和效劳的供应 。”
在谈及租赁住房建设影响住民购置力时，张宇提到，住民自由支配收入，即小我私家或家庭收入中扣除应纳所得税、社会包管性消耗以及一样平常生涯必需消耗部分（衣、食、住、行等）之后所剩余的收入部分，是以“知足人民日益增添的优美生涯需要”为基础目的的经济事情中，更为适当的“需求侧治理”住民购置力权衡口径 。通过增添租赁住房的供应，可以降低人民知足基本栖身需求所需要支付的住房支出，从而提高住民自由支配收入，增添需求牵引供应的空间 。与此同时，租赁住房建设能够带来更多、更好的商品和效劳，以缓解生齿群集带来的经济活力与房地产上涨过快之间的矛盾，为人民提供更多、更好的商品和效劳供应 。
住房是需求侧刷新的主要堵点
这篇文章的主题是“‘十四五’启航，需求侧治理” 。我以为需求侧治理是一个切合现实的提法，由于我们可以高效使用现有机制做一件关于我国经济生涯很是有资助的事情 。
2020年12月召开的中央经济事情聚会上首次提出“以知足人民日益增添的优美生涯需要为基础目的”，体现了党和政府的刻意 。在中央经济事情聚会中，尚有一个主要的提法是“形成需求牵引供应、供应创立需求的更高水平动态平衡” 。我作为一个研究金融的人，通俗解读为以下的两句话 。第一句话，需求牵引供应 。做大住民的钱袋子，让住民有钱消耗 。第二句话，供应创立需求 。要生产出住民越发喜欢的商品和效劳，让住民有意愿去消耗 。
上述循环内里，有一些堵点 。什么是最主要的堵点 ？我小我私家浅陋的看法是，住房是这个循环内里最主要的堵点 。
为什么 ？第一，住民的钱袋子受限于住房市� �；第二，住房市场的供应约束了生齿的集聚，限制了商品和效劳的供应 。我们在一项和麻省理工学院相助的研究里发明一个较量有意思的征象，2016年和2017年我国的一二线都会出台房地产限购，导致邻近的中小都会房地产市场热钱激增，房价脱离基本面上涨 。什么意思 ？屋子照旧谁人屋子，可是价钱上去了 。这样的转变会导致什么效果 ？它会使得未购房住民的财务压力上升，限制这部分人的消耗能力 。我们看到租房市场对此起到了一个很是有利的缓冲作用，由于租金并没有上涨，未购房人群可以选择栖身在稳固的出租房内里 。这样就有利于我们提振消耗，化解高房价对经济事情的影响 。
租赁住房建设提高住民自由支配收入
我们应当在怎样的一个理论框架内里，思索租赁住房建设关于中国住民购置力的影响 ？我们通常在讨论住民收入，即住民钱袋子的巨细时，使用人均GDP和可支配收入的口径，尤其是可支配收入 。我国现在可支配收入只是人均GDP的43% 。现实上，可支配收入还不是住民钱袋子的巨细 。由于总收入减去社保和税收之后，住民至少还要支付最基本的生涯支出，包括基本的住房支出和食物支出，送还银行的贷款 。这些都无法自由支配来举行消耗 。若是我们去看国际通行的关于住民钱袋子的权衡口径，应该接纳所谓的“自由支配收入” 。
自由支配收入在海内提的还不敷多，我们需要把自由支配收入测算出来，把它“量化” 。由于自由支配收入更契合知足人民日益增添的优美生涯需要，更契合宏观经济的需求侧治理 。我们知道，中国政府的执行力很是强，一旦把一项指标“量化”，通常都能做到 。好比，我国提出要在2020年实现嫦娥五号探月，现在就做到了，现实这一目的是许多年前（2004年）就已“量化”确定的 。
我们可以详细看一下自由支配收入相关于人均GDP的占比 � ？梢钥吹�，2019年北京市人均GDP有16万元，然而北京市2019年的人均可支配收入只有不到7万，是人均GDP的41.3% � ？梢韵胂笤诒本┫裎艺庋淖∶�，由于购房的压力，偿债的压力，会使伟易博自由支配收入远低于41.3% 。我不确定北京住民的自由支配收入能不可抵达人均GDP的1/4（16*1/4=4万元） 。若是人均自由支配收入只有4万元，在所谓的需求牵引供应方面，我们尚有可拓展的空间 。可以想见，若是我们去扩大人民的自由支配收入，就可以做大我国的中等收入群体，就可以夯实中等收入群体的购置力 。
租赁住房建设是怎样提高住民的自由支配收入 ？虽然是通过增添租赁住房的供应，降低人民知足基本栖身需求所需要支付的住房支出 。这并不是说住房支出越低越好，而是说在栖身质量不爆发改变，治理水平不爆发改变的情形下，住房支出的上涨倒运于人们自由支配收入的增添 。以是，住房租赁行业、房地产行业需要越发细腻化，把现金流放长，伟易博在这方面做了一些研究，并形成了一系列效果 。
租赁住房建设化解两难矛盾
适才说的都是所谓的需求牵引供应，也就是怎样做大住民的钱袋子 。租赁住房建设关于我国经济事情的另一个主要资助是，可以资助市场生产出更多、更好，住民更喜欢的商品和效劳 。在两三年前，首都整理不切合清静规则的暂时衡宇引起一些争议 。这样的争议反应的是什么 ？反应的是中低收入流感生齿的栖身条件的缺口，这会导致在都会中缺乏足够的劳动力为人民提供富足的效劳；在这样的行动之后，我们也发明北京市场餐饮效劳的价钱泛起了显着的上涨，供应泛起了显着的下降 。
另一方面，最近3到4年是所谓房地产市场短期调控步伐的常态化 。这个常态化现实上误伤了许多有跨都会举行迁徙需要的高手艺人才 。我所说的详细政策主要指“认房又认贷”政策 。若是你在深圳有了一套房贷，现在想迁徙到北京，再去买房是无法获得一个有利的贷款条件的 。政府所做的调控步伐都是有它的合理性的，但也面临一个两难：生齿群集带来的经济活力，更好的商品和效劳供应，以及房地产上涨过快之间的矛盾 。而我们所说的租赁住房建设现实上就是解决这个两难，化解这个堵点的高效步伐 。
我们欣喜地看到，在2020年底的中央经济事情聚会列出的第七项主要使命，就很是详细地把租赁住房建设提为了今年经济事情必需增强完成的重点使命之一 。我以为这是很是有利于我国经济生涯提升，有利于老黎民的一项步伐 。让我们拭目以待，希望以后能看到这方面更多的希望 。
张宇，伟易博金融学系助理教授，本科结业于清华大学，并于普林斯顿获取经济学博士学位 。其关于房地产、家庭金融、宏观金融、供应链与金融等偏向的学术研究多次在NBER Chinese Economy，中国金融国际年会等国际着名学术聚会做报告，并有多篇学术论文在Review of Financial Studies，Management Science，Review of Economics and Statistics等着名期刊复审 。2019年起，为伟易博MBA项目开设《房地产经济与金融》课程 。
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