昨日（5月11日），国务院常务聚会召开，安排进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道扩大有用投资。新建长租房与盘活存量住房是补齐我国长租房供应短板，实现长租房有用供应的两种方法。北大伟易博课题组以为，盘活使用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与须要性，是生长长租房市场的要害点之一。
在我国现在的住房租赁市场中，轻资产居间（信息中介）和中资产转租（委托-租赁）是租赁企业主要的两种谋划模式。课题组以为，租赁企业的中资产谋划模式，在盘活存量房源、规�；峁┏ぷ夥抗┯讨惺┱沽酥饕饔�。
思量租赁企业中资产谋划模式在长租房营业领域面临的挑战，课题组建议，租赁住房领域的政策重点应关注建设良性的市场竞争情形并形成稳固合理的租金预期，为长租有用定价，从而增进长租房市场的康健生长。
施展租赁企业中资产模式盘活存量房源的作用，完善长租房供应系统
伟易博租赁住房研究课题组
本报告撰写人：张峥、李尚宸、胡佳胤、张英广�？翁庾樾恍蛔匀粞芯吭禾峁┑奈⒐凼葜С�；谢谢中国房地产估价师与房地产经纪人学会在课题组调研中给予的资助。
“住有所居，居得其乐”自古以来是国人的美盛意愿。新中国建设以来，尤其是刷新开放以来，中国住房事业取得了重大的成绩。相关测算批注[1]，我国现有城镇住房套数凌驾3.6亿套，户均住房套数已同其他主要蓬勃国家基本持平；2019年，城镇住民人均住房修建面积抵达39.8平方米，农村住民人均住房修建面积抵达48.9平方米。从总量上看，全体人民已经基本实现住有所居。随着中国经济由高速增添迈入高质量生长阶段，住房领域的主要矛盾逐渐由总量欠缺转为结构性的供应缺乏，怎样更好地知足人民群众对住房质量和情形的要求成为了目今的焦点问题。党的十九大报告中指出，“坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，加速建设多主体供应、多渠道包管、租购并举的住房制度”，为中国住房制度刷新指明晰偏向、路径、目的。
一、生长长租房市场对解决住房问题具有主要意义
购房与租房是知足住民住房需要的两种方法。在租赁住房市场中，既保存租赁限期较短、以每年续约等方法保存的短期租赁住房，也保存条约租期较长、租赁关系较为稳固的恒久租赁住房（简称长租房）。我们以为，在我国住房市时势临高质量转型和生长的新时期，鼎力大举建设和生长长租房市场具有主要意义。
首先，长租房有利于知足现阶段新市民和青年人的恒久租住需要。在我国住房市场的历史生长历程中，住民通常把购房作为解决住房问题的首选方法。然而，随着一线都会和其他生齿净流入都会的房价上涨，大学结业生、农业转移职员等新市民和青年人无法在短期内实现购房。贝壳研究院大数据显示，都会生齿的首次置业年岁显着增添，北京生齿首次置业的平均年岁由2006年的26岁增添至2018年的32岁。与此同时，租房正成为近70%相关人群解决住房问题的唯一选择[2]，新市民群体表达出强烈的长租需求。凭证《2021中国都会租住生涯蓝皮书》，58%的都会租客愿意通过租房完婚来完成“小家”，51%的租客接受租房5年以上，18%的租客愿意租房凌驾10年。因此，应把恒久限租赁住房作为生齿净流入都会中新市民和青年人群体解决购房前住房问题的路径。
第二，恒久稳固的租赁关系有益于提升租房群体的租住体验。我国现有租赁住房市场中，家庭是最主要的住房供应主体，与租客签署的租期一样平常不凌驾1年，长租只能通过条约到期时转动续约的方法实现。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会2015年对中国16个都会的抽样视察，凌驾80%的住房租赁条约限期在1年及以下。凭证课题组对两家大型租赁中介的访谈效果，一家主要从事居间营业的中介笼络的条约中仅有13%租期不少于3年，另一家主要从事转租营业的中介与佃农签署的条约中凌驾1年的合约缺乏1%。这种模式下，展期危害和违约危害是影响租客租住体验的主要危害因素。本课题组的研究发明，女性和年岁更高的租客显着具有更高的续约意愿。事情稳固、希望以租房实现婚育的租户搬家本钱高，却不得不面临房东提前解约、到期不再续约、大幅上涨租金等危害。长租房能够匹配这一部分对稳固长租有需求的租住群体。从恒久看，为相关新市民和青年人提供长租房有利于提升住民的婚育意愿，增强住民的幸福感和认同感，从而作用于都会的竞争力和可一连生长。
第三，租赁住房的恒久限供应是驱动改善出租房源品质的条件条件。租赁市场中的房源质量往往差于房东用于自住的衡宇（Shilling et al., 1991）。凭证2015年天下生齿普查的研究效果，我国41%的流感生齿栖身于2000年前建成的衡宇，都会规模越大，流感生齿的栖身条件反而越差（王宇凡等，2021）。衡宇出租的总限期和稳固性是影响出租房源修缮的主要因素。作为较大的前期单笔投资，修缮本钱在未来用于租赁的所有限期内摊销，收益却随着限期的增添而增添。在不确定性较强的租赁关系中，非长租的预期使得房东和租客关于衡宇修缮、维护的念头较弱，容易造成衡宇品质的下降。与之相对，稳固长租的租赁关系更有可能使得房东和租客在衡宇修缮问题中告竣一致，改善和提升租赁市场中现有房源的衡宇品质，利于租房市场的高质量转型。
第四，生长长租房，形成较为稳固的租赁关系，是进一步依法治理和规范租赁市场的基础。作为首个地方性住房租赁条例，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》中的首条即明确要求“稳固住房租赁关系”。只有房东和租客双方形成较为稳固的恒久租赁关系，才可能以执法化途径包管双方的正当权益，并在未来进一步推动“租购同权”等政策的出台。从社会治理角度看，恒久租赁关系的形成有益于包管和维护社会秩序，阻止恶性问题的爆发。
第五，生长长租房关于购房市场尚有着正向的溢出效应。在大都会生长长租房，知足都会青年人的栖身需要，有利于分流购房需求，进一步推进“租购并举”的住房制度，增进房地产市场平稳康健生长。
综上，鉴于生长长租房市场在住房市场高质量生长新时期的主要意义，我们以为，应当尽快生长和建设房源供应富足、租赁关系稳固、租金水平合理、衡宇品质过硬、市场秩序规范的长租房供应系统。
二、盘活存量资产是现阶段生长长租房
的要害点之一
新建长租房与盘活存量资产是补齐我国长租房供应短板，尽快实现长租房有用供应的两种方法。新建长租房指的是新开发专用于租赁的住宅项目；盘活存量资产则指使用已有住房资源，勉励其中空置、短租的衡宇转为长租房供应。这两种方法相互不可替换，应配合生长以形成多条理的长租房供应系统。新建长租房在户型设计、社区建设、使用用途等方面具有存量房源不具备的优势；而思量到规�；こぷ夥康慕羝刃�，以及节约本钱的需要，盘活使用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与须要性，是生长长租房市场的要害点之一。
现在，我国租赁住房的供应主体是散户家庭，其中90%以上是小我私家业主[3]。从总量上看，我国城镇已经基本实现了衡宇套数与家庭户数的平衡；从结构上看，少数家庭持有多于一套房产，这些存量住房资产有待盘活。凭证2015年中国家庭金融视察（CHFS）视察数据显示，我国凌驾20%的城镇家庭持有不止一套住宅，且其中绝大大都家庭持有的两套以上住宅位于统一都会，远高于美国、澳大利亚、英国等国家平均3%-13%的多套住宅持有比例（Huang et al., 2020）。在投资与投契因素外，为子女、老人等支属在远期的安顿需求是家庭持有多套住房的主要念头，相关衡宇具有在5-10年的限期内作为长租房源的潜力。然而，受多种因素的影响，现阶段大宗多套房产家庭未将闲置房产出租，凭证中国城镇住户视察（CUHS）的效果，四大一线都会的衡宇空置率靠近20%（Glaeser et al., 2017）。因此，我们以为，盘活相关闲置住宅作为长租房供应具有一定的可行性。
思量到现阶段解决大都会新市民和青年人住房问题的紧迫性，盘活现有存量房源有着主要的时效价值。我国预计2022届高校结业生规模抵达1076万人，同比增添167万人，其中近90%结业生均首选留在一线和新一线都会[4]。2020年尾，我国农业转移生齿外出务工总量靠近2.9亿人，其中数字平台发动的无邪就业人数高达8400万人[5]。相关青年人和新市民住房需求亟需快速的解决方法。凭证现有履历，新建租赁住房从开发建设到运营出租的周期通常在3年以上，尚无法在短期内承载大都会的长租需求，而存量租赁住房市场的生长则较为成熟，从规模上能够在短期内解决生齿净流入都会的住房需要。
相比于增量长租住房供应，盘活存量住房资源尚有利于“职住平衡”的实现和城镇化高质量生长。现阶段，受限于本钱收益因素，一线都会中新建租赁住房的土地供应方法主要有两类，一是地方政府通过划拨或出让方法提供低地价的租赁住房建设用地，二是使用农村整体建设用地建设租赁住房。无论哪种方法，新建项目与都会中心的距离相对较远。以上海市为例，现阶段其租赁住房用地供应中50%位于外环路之外的区域。与之相比，现有存量房源疏散位于城区及其周边，以长租方法对其举行二次使用能够阻止新建房源的地理局限性，使得劳动者能够栖身在事情地周围，利于“职住平衡”原则的实现。盘活存量资产以生长长租房供应，不但能够镌汰住民通勤时间，尚有利于改善城镇化生长质量，镌汰都会拥堵和空气污染，降低社会本钱和建设本钱，为都会可一连生长提供包管。
三、租赁企业的中资产谋划模式是规�；袒畲媪恳蕴峁┏ぷ夥抗┯Φ闹饕椒�
在我国现在的住房租赁市场系统下，租赁企业主要通过轻资产居间（信息中介）和中资产转租（委托-租赁）这两种中介谋划模式，为房东和租客提供租赁效劳，进而影响现有存量住房资产的分派和刷新[6]。在轻资产模式下，租赁企业通过信息宣布、委托署理等方法实现居间笼络，较少加入衡宇的装修和刷新。在中资产模式下，租赁企业相当于将衡宇转租的“二房东”，在对收租衡宇举行装修和刷新后再将衡宇租赁给租客，以其中的租金差作为主要的盈利泉源。我们以为，中资产谋划模式在盘活存量房源，规�；峁┏ぷ夥抗┯Φ睦讨惺┱棺胖饕淖饔�。
首先，租赁企业在接纳中资产模式的历程中加入了衡宇的提质刷新[7]，这有利于增添房东出租衡宇的限期。租赁企业的装修本钱摊销在所有租赁限期之中，从而使其收益随着租赁限期的增添而提高。由此，租赁企业愿意为供应恒久租赁住房的房东提供越发有竞争力的租金回报，对房东的租期选择形成有用激励。由于租赁企业通常向租客提供标准化的装修效果，其装修本钱受衡宇初始状态的直接影响，需要为那些初始品质较差、修建年月较早的衡宇支付更高的装修本钱。关于这些衡宇，租赁企业更有可能与房东协议告竣更恒久限的租约，从而实现租客栖身质量、房东租金收益和恒久租赁住房供应的多方共赢。
本课题组使用房东与某租赁企业在2015与2019年间位于北京市城六区的大样本数据，实证磨练了租赁企业盘活存量房源的价值创立历程。我们发明，企业对衡宇的装修投入越大，房东与租赁企业签署的租期往往越长。我们进一步磨练了租赁限期与房东每平米租金收入间的关系：相比于租期为3年的合约，租期为4（5）年的合约每平米月租金增添1.50（3.24）元，占样本中平均月租金的1.61%（3.48%）。这些研究效果批注，中资产模式下租赁企业的装修投入扩大了恒久租赁住房的房源供应，背后的机制是租赁企业的装修模式使其愿意为选择长租的业主提供更丰富的租金回报。
别的，租赁企业在中资产模式下关于长租房市场建设尚有着多方面的起劲影响。第一，租赁企业加入转租谋划，其房源资产池能够起到疏散危害的作用，降低了房东的空置危害，利于具有平滑租金现金流需求的房东增添租赁住房供应。从实质上，中资产模式使得区位差别、户型结构等差别的房东间形成了危害共担的机制。第二，租赁企业相比家庭房东具有更强的能力和念头加入对衡宇和租客的维护、筛选与监视历程�？翁庾樵诘餮兄蟹⒚�，对出租历程中衡宇损坏或租客违法乱纪行为的担心是阻碍家庭房东供应闲置房源的主要缘故原由。租赁企业在租赁时向房东允许维护衡宇的价值，且加入关于租客的监视和预筛选，有利于作废房东关于潜在执法危害的担心。第三，与小我私家房东相比，租赁企业作为机构越发关注自身信誉的价值，阻止爆发严重信誉事务所造成的杀绝性攻击。因此，相比于通俗租赁市场中司空见惯的房东提前解约事务，租赁企业作为转租人有助于降低租客面临的“长租变短租”危害。
总之，我们以为租赁企业不但通过装修投入改善了房源品质，还降低了房源空置危害，有利于恒久条约的顺遂推行和稳固，增进了房东的长租意愿。未来应当更充分的提升租赁企业的活力，使其在盘活存量住房资源的历程中肩负更起劲的作用。
四、租赁企业中资产谋划模式在长租房营业领域面临的挑战
租赁企业中资产谋划模式是盘活疏散式存量房源，在中短期内解决大都会青年人与新市民恒久租住需求的主要方法，而该模式的焦点挑战在于房东提供闲置房源作为长租房的意愿。关于房东而言，其关于衡宇的处置惩罚决议有出售、短租、长租等多种方法，其长租意愿同时受到房价增速、租赁市场租金增速、衡宇生意市场流动性状态等多方面因素的影响。
为了确认上述因素的影响，本课题组使用出租衡宇的经纬度数据盘算了其周围2公里规模内在已往一年内的房价增速、二手房生意笔数增速及租赁企业提供的租金增速，并实证磨练了其与房东出租限期之间的关系。首先，我们看到，处于高房价增速、高二手房生意量的小区，其业主与租赁企业之间签署的衡宇托管限期往往较短。关于房东而言，二手房生意市场与出租市场之间保存显着的替换关系，房价的快速上涨会增添房东短期内出售衡宇的念头，使其倾向于签署短租条约，为之后的出售预留时间。因此，康健良性生长的房地产市场关于长租市场的生长具有正向外溢作用，坚持“房住不炒”的定位，关于生长长租市场至关主要。
其次，过高的租金增速同样是抑制房东与租赁企业签署恒久租约的主要缘故原由。关于接纳中资产模式的租赁企业而言，如作甚其衡宇租金合理定价，对长租营业的一连谋划尤为要害。一方面，租金增添是租赁企业收入增添的主要驱动因素，但另一方面，租金增添过快将降低房东的长租意愿，影响租赁企业的长租房源，增添租赁住房效劳的治理本钱，甚至增添空置率。有可一连谋划意愿的租赁企业会权衡租金上涨和谋划本钱的因素，并不会过快的提升租金。因此，从长租房市场康健生长的角度，租赁住房领域的羁系政接应勉励良性生长的机构为长租有用定价，阻止倒逼房东选择更容易提高租金的短期租赁模式。政策重点应关注维护康健的市场竞争情形，阻止企业接纳恶性竞争等方法获取房源，形成租金的稳固合理预期。指导中资工营业模式的康健生长、避免太过金融化，对规�；峁┏ぷ夥抗┯哂衅鹁⒆饔�。
五、总结
随着中国经济迈入高质量生长阶段，住房领域的主要矛盾逐渐由总量欠缺转为结构性的供应缺乏，怎样更好地知足人民群众对住房质量和情形的要求成为了目今的焦点问题，生长长租房市场对解决住房问题具有主要意义�Ｋ剂康焦婺；こぷ夥康慕羝刃�，以及节约本钱的需要，盘活使用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与须要性，是生长长租房市场的要害点之一。
租赁企业的中资产谋划模式在盘活存量房源、规�；峁┏ぷ夥抗┯Φ睦讨惺┱棺胖饕淖饔�。通过对衡宇举行提质刷新，接纳中资产模式的租赁企业能为长租房提供更有竞争力的租金回报，有利于增添房东提供长租房源的意愿。租赁企业还可以通过房源资产池降低房源的空置危害，通过对衡宇的维护和对租客的筛选监视来镌汰业主对出租衡宇的记挂，而租赁企业相关于家庭房东对自身信誉价值更关注则降低了租客被提前解约的危害，有助于实现多方共赢。
同时我们也注重到，房东提供闲置房源作为长租房的意愿受到房价增添、租金增速、衡宇生意市场流动性状态等多方面因素的影响，这也是租赁企业中资产模式要面临的焦点挑战。康健生长的房地产市场关于长租市场生长具有外溢作用，坚持“房住不炒”的定位有利于稳固长租房源供应。租赁住房领域的政策重点应关注建设良性的市场竞争情形并形成稳固合理的租金预期，为长租有用定价，从而增进长租房市场的康健生长。
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