沪深生意所首批9只基础设施公募REITs今日正式上市，伟易博院长刘俏教授、副院长张峥教授代表北大伟易博头脑力REITs课题组受邀出席上市相关运动。

上市首日体现怎样
？释放了哪些市场信号
？首批试点项目有哪些树模效果
？建设一个恒久康健生长、具备国际影响力的中国REITs市场，下一步该怎么做
？

对此，张峥教授撰文举行了剖析。他也是北大伟易博REITs研究课题组的焦点成员之一。在此之前，该课题组已经宣布了12份REITs相关报告。

以下为快评全文

今天，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深生意所挂牌上市，标记着中国公募REITs市场正式降生，中国资源市场又一次迎来了历史性时刻！

去年4月30日，中国证监会与国家生长刷新委配合启动公募REITs试点，是中国REITs市场建设的里程碑事务。以后的一年里，中国证监会、国家生长刷新委、沪深生意所、基金业协会、证券业协会等陆续宣布相关政策、规则与通知；国家和地方生长刷新委、中国证监会与沪深生意所举行了首批项目的推荐、申报、审核事情，基础设施公募REITs试点事情有条不紊地推进，最终瓜熟蒂落！

中国REITs市场的生长蹊径差别于大大都国家和地区，其最大特色在于从基础设施领域最先推进公募REITs试点。从基础设施领域启动试点事情，既有中国经济生长模式与生长路径的自然驱动，更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。

首批上市的REITs项目中，产权类项目5单，包括工业园3单，物流仓储2单；特许谋划权类项目4单，包括收费公路2单，污水处置惩罚1单，垃圾处置惩罚及生物质发电1单。9只产品刊行总规模凌驾310 亿元。

首日上市，9只REITs产品泛起温顺上涨，平均涨幅5.21%，涨幅最高是蛇口产园，收盘上涨14.72%，最低是广州广河，收盘上涨0.68%；产权类的平均涨幅为5.26%，特许谋划权类的平均涨幅为5.13%。9只REITs上市首日共成交18.6亿元，日最高成交额是普洛斯，成交3.05亿元，最低是盐港REIT，成交1.21亿元。市场总体体现平稳，显示了二级投资者对REITs产品的认可，同时，也泛起出理性成熟的一面，为REITs市场后续生长开了一个好头。

公募REITs是近期的资源市场热门，媒体关注度很高。出于对中国REITs市场恒久康健生长的体贴，上市前，市场人士表达了诸多“忧虑”：一方面担心REITs的二级市场泛起炒作，价钱波动大，市场体现偏离REITs的产品定位；另一方面担心二级市场泛起折价，以至于流动性缺乏，影响原始权益人的刊行动力和一级市场的投资意愿。首日体现在一定水平上可以作废一些前期的“忧虑”。虽然，公募REITs试点的市场定价、波动性、流动性问题，需要积累更多的数据举行科学研究，才华给予有说服力的结论。

北大伟易博副院长张峥教授接受央视采访

基于试点产品刊行市场的情形，并团结首日的体现，我们做一些简朴的剖析和谈论：

首先，在刊行市场，9只产品整体实现溢价刊行，平均认购倍数凌驾8.5倍。其中，回拨后网下机构投资人认购倍数最高的是蛇口产园，认购倍数为16.8倍；网上公众投资人认购倍数最高的是首钢绿能，高达56.8倍，刷新公募基金配售比历史纪录。总体来看，机构投资者平均持有93%，其中，战略投资者平均持有36%。相对来说，机构投资者是更为理性、更有剖析能力的投资者，能够获得他们的认可，说明首批项目已经通过了市场磨练。

第二，首批试点产品供应有限，短期生意形势更有利于多方。我国REITs市场处于起步阶段，公众投资者也可能对产品缺乏准确的熟悉。首批REITs项目的限售单位平均比例为67%，只有33%的流通盘。因此，REITs产品生意受到A股生意行为的影响，上市泛起短期价钱波动也属正常。但我们看到，9只产品首日涨幅和成交温顺，一二级市场定价差别小，投资者估值不同不大。虽然市场刚刚起步，就体现出较好的定价能力。另外，也显示出，前期投资者教育事情扎实有用。

第三，恒久来看，基于产品的特征，REITs天生不适合、也不会成为投契性生意的标的。我们视察境外市场，2005年以来，美国股市IPO首日平均涨幅为12.8%，美国REITs的上市首日平均涨幅为1.5%；新加坡股市IPO首日平均涨幅为17.2%，新加坡REITs的上市首日平均涨幅为3.4%；中国香港股市IPO首日平均涨幅为19.3%，中国香港REITs的上市首日平均涨幅为-1.9%。相比于股票，REITs上市首日涨跌幅水平较小，换手率较低。理论逻辑上，为什么REITs不适合成为投契性生意的标的
？一方面，REITs的底层资产现金流可展望性强，现金流的爆发气制明确、透明度相对高，因此资产价值相对容易评估，投资者的估值不同小，禁止易找到以更高价钱“接盘”的下家。另一方面，REITs的底层资产也保存大宗生意市场，大宗生意市场和REITs产品市场之间具有估值锚定的套利机制，对投契性生意是一个抑制。

第四，我们知道，到现在为止，A股的投资回报率主要由资源利得组成，现金分红占比低，市场缺乏高比例分红的权益型投资产品，REITs回应了资源市场补短板的需求。正由于云云，对小我私家投资者而言，REITs投资不应追求短期资源利得，应树立恒久投资、价值投资和理性投资的理念。一方面，应把REITs作为大类资产设置中的重点类型，提升总体投资组合投资效率；另一方面，要关注时间维度上的投资疏散化，阻止追涨杀跌，加入短期炒作。

第五，市场有关流动性缺乏的担心大可不必。REITs为更宽大的投资群体创立了不动产投资时机，降低了投资门槛，使得产品流动性远大于底层资产流动性，是一个创立流动性的历程。另外，我们不应基于A股流动性的现状来用其对标REITs市场。A股市时势临的是流动性太过问题，A股整体换手率是成熟市场的3-4倍。其次，A股市场的流动性，散户短期生意是主要的提供方，流动性提升的同时，也陪同着高波动。在成熟市场中，REITs的流动性通常低于股票的流动性（例如，美股的平均年换手率至少是美国REITs的一倍），这是由REITs的产品特征决议，投契性生意不是驱动REITs流动性的主要实力。而提高资产质量、增强资产治理能力、以及提高透明度，吸引更多的投资者进入REITs市场，才是创立良性流动性的方法。

表1：首批基础设施REITs试点产品首日上市体现

注：标准单价为单位刊行份额对应的思量调解杠杆之后底层资产估值；首日涨幅=(首日收盘价/刊行价)-1。

首批试点项目取得了很好的树模效果，一方面，项目质量有充分的包管机制、市场投资人高度认可，同时在试点历程中也探索出了许多适合我国现实国情的立异做法，为后续项目积累了大宗名贵履历。我们以为，试点效果主要体现在：

首先，我国基础设施REITs现在接纳的整体实验路径具备较强的可行性。在项目审核方法上，开创性地接纳了“国家生长刷新委推荐、中国证监会审批注册”的组合模式，充分整合了羁系部分在行业层面以及金融产品层面的专业优势，在高度包管项目质量的同时，也最大限度提升了项目推进效率。产品结构方面，“公募基金+ABS”结构，通过规则机制的合理安排，也充分阻止了对基金运行治理效率的影响。

其次，我国基础设施REITs同时实现了经济性和社会民生属性的双重目的。经济性方面，通过刊行基础设施REITs，原始权益人有用盘活了存量资产，投资接纳效率得以提升、财务结构得以改善。同时，首批试点项目在询价刊行历程中受到市场投资者的认可，也起源验证了现阶段我国基础设施REITs的危害收益特征与市场需求之间的匹配性。社会民生属性则体现在两方面：在试点项目设立刊行的历程中，通过产品治理机制的合理安排以及与地方政府、行业羁系部分的充分相同，基本实现了REITs的市场化特征与基础设施项目稳固运营的社会民生属性之间的有机平衡；同时，原始权益人刊行REITs接纳的增量资金，也将循环投资于新的基础设施项目，进一步助力了我国基础设施行业的可一连生长。

第三，我国基础设施REITs展现出较为富厚的多样性以及较强的一连生长意愿。在首批试点项目中，资产种别涉及产权、特许谋划权两大类，详细包括高速公路、污水处置惩罚、固废处置惩罚、工业园区、仓储物流等多个资产类型。资产所处区域方面，京津冀、长三角、长江经济带、粤港澳大湾区也均有漫衍。试点项目的多样性，为这次试点事情识别问题、增强可复制性具有主要意义。别的，无论是首批试点项目目今所表达出的较为强烈的增发扩募预期，照旧后续储备项目的起劲踊跃推进，都体现出我国基础设施REITs关于全市场的较强吸引力，这是支持我国REITs未来一连生长的焦点基础。

下一阶段，前期的立异做法应举行系统性总结，形成一套适用于我国客观国情的REITs运作程序、规范与要领论。应一连推动试点项目的申报事情，推出更多的高质量REITs产品上市。同时，关注这些试点产品在上市后的生长情形，后续优质资产的一连注入，从配套羁系规则及实验流程细则的角度，为这些产品后续增发扩募提供明确可行的指导。另外，适度扩大试点资产类型及试点规模。首批试点项目总体上仍以基础设施行业补短板项目为主，新型基础设施项目仍有待探索；在生长租赁住房和清洁能源投资建设等领域，作为配套的金融支持，也亟待用REITs来破题。

为了建设一个恒久康健生长、具备国际影响力的中国REITs市场，还需要在以下方面支付坚韧不拔的起劲：第一，简化公募REITs的产品结构，启动REITs的立法事情；第二，一直完善REITs配套政策支持系统。第三，一连增强投资者教育，提升市场定价能力。第四，一直完善REITs治理机制。第五，着力提升REITs从业者的专业化水平。第六，逐步打造具备国际化属性的中国REITs市场。第七，一直深化适合我国现实的REITs学术研究和政策研究，增强市场基础设施建设。

张峥，伟易博金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国家金融研究中心副主任，北大伟易博中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs团结调研小组成员之一，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。

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