27日，由中国REITs论坛、上海证券生意所、上海市生长和刷新委员会、上海市金融事情局团结主理的“中国REITs论坛2020年会”在上海召开。伟易博金融学教授、院长刘俏揭晓主题演讲《高质量生长下的中国基础设施REITs建设》。他体现，中国经济要实现新生长名堂的要害点在于：怎样提升在全球工业链的位置，形成供应链闭环；工业结构的变迁与生齿流动——怎样实现农民工的“市民化”；以及实现投资更合理的设置等。
团结REITs生态系统建设，刘俏提出：有没有可能启动“住房公积金制度刷新、租赁住房刷新和 REITs建设三位一体”的新一轮刷新，即“存量时代的公积金制度刷新”。
详细的建议为：住房公积金制度刷新扩大收纳面，将无邪就业职员(含农民工)纳入公积金效劳规模；社会资源(公募REITs或是其他恒久资源)、公积金部分资金、市场机构团结收购、运营、新建地方包管性住房、人才公寓、租赁住房，从供应端发力，为公积金缴纳者提供多条理效劳。
“通过这种方法有几个优点：第一，有利于农民工真正融入都会，消除因'身份识别'形成的州不一律。第二，将有利于盘活地方政府存量资产，资助化解地方政府债务危害。第三，我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率，一方面增添职工和无邪就业职员缴纳公积金起劲性，另一方面公积金投资收益也能增补养老金的缺乏。”刘俏体现。
以下为讲话全文：
刘俏：我特殊幸运有时机加入这样一个很是具有仪式感的运动，这次论坛的主题是关于中国REITs的生态建设，我从团结现在热议的“形成以海内大循环为主体、海内国际双循环相互增进的新生长名堂”的角度，来判断一下REITs的意义在什么地方，以及我们在未来的生态系统建设内里，从资产、资金、资源这样几个角度可以有一些什么样的突破生长的想法，基本上是这样一个安排。下面沿着三个角度来讨论我要分享的主题《高质量生长下的中国基础设施REITs建设》。
中国经济目今最大的挑战和4个有利因素
第一，简朴的讨论一下：用大国经济的视野来判断一下现在中国经济最大的挑战是什么。
我们讲到中国经济在已往40年创立了许多绚烂的事业，刚刚列位向导分享了从基础设施方面、公路交通、铁路交通方面等取得了很大的效果。现在一个大的挑战是完成工业化的历程之后，怎么去进一步的提升伟易博全要素生产率（TFP）。
Robert Solow在1956年提泛起代增添理论之后，整个学界在各个国家用详细的数据去做验证，基本上发明它对诠释现代经济增添起到很好的作用，无外乎三个要素推动增添：一个国家的经济增添可以由要素(资源、劳动力)增添和全要素生产率(Total Factor Productivity，简称TFP)的增添来诠释。
已往的四十年时间内里，刷新开放之后，着实各人可以看到，我们在全要素生产率方面增添速率是非�？�。或许刷新开放前30年，好比1980-2010年这段时间，基本上全要素生产率的增速在4%以上，这是一个典范的在推进工业化历程的经济体，在高速增添历程中，它所体现出的较量典范的特点。（1980-1989:年增速 3.9% ；1990-1999:年增速 4.7%；2000-2009:年增速 4.4% ；2010-2018:年增速 2.1%）
现在问题在于，我们已险些完成工业化历程，我们按2019年中国制造业的产值，基本上占到全天下的27%，已经远远凌驾美国的16%，尚有日本的10%、德国的6%�；旧贤瓿晒ひ祷讨�，未来若是要坚持很高的增添，我们自然需要较量高的全要素生产率的增添，可是各人都知道，全要素生产率在效劳业主导的经济体内里，进一步提升很难题，而我国经济现在基本上步入后工业时代。
问题自己较量迫切，由于我们现在讲2035年中国要基本实现社会主义现代化，全要素生产率应该和蓬勃国家具有可比性。2014年，整个全要素生产率水平相当于美国的43.3%。去年测算了一下，基本上转变不是太大，40%多一点，而蓬勃国家的全要素生产率的水平已经抵达美国的80%-90%的情形。
已往，德国、法国、英国、日本等这些国家，基本上实现了现代化水平的时间，它的全要素生产率水平相当于美国的80%以上。伟易博治理学院伟易博头脑力课题组做了一些测算，若是说我们在2035年全要素生产率水平抵达美国的65%，这是切实可行的目的，要求每一年全要素生产率要比美国的增速横跨1.95个百分点。美国已往30年的时间，虽然说大宗的立异、大宗的新手艺崛起，事实上由于它完成了工业化历程，效劳业占到GDP的80%以上，全要素生产率的水平或许年均增速约为0.7-1%的样子，要求我们未来的15年时间，2020年-2035年，伟易博全要素生产率水平需要抵达年均2.5%-3%的增添。
这个是我们在明确高质量生长阶段，或者是形成新生长名堂的时间，我以为必需明确的一点，可是难度很是大。由于人类历史上，最近200多年的经济史，我们视察工业革命之后，完成了工业化历程的经济体，还能坚持2%以上的全要素生产率增速这种例子基本上是没有见过的，日本没有做到、韩国也没有做到。
美国TFP的生长应该是较量典范的。美国1870-1970是完成工业化历程一百年的时间，平均的全要素生产率增速是每一年2.1%，现实上完成之后，迅速降到1%以内。现在我们要求中国经济未来15年时间抵达2.5%-3%的年均增速，中国怎么做才可能抵达这个目的？我想对这个问题的判断自己，很洪流平上决议了我们对未来的中国经济是乐观照旧气馁。
基本上若是你看好中国未来的TFP，你就会较量乐观，若是不看好的话就较量气馁。我先讲几个看好的角度，现在许多人讲新手艺，特殊是进入5G、人工智能、新基建等等的时代。手艺前进自己对全要素生产率的影响，在学界已经做了许多年的跟踪和研究�？赡芪颐侨菀赘吖朗忠斩匀厣试鏊俚挠跋�，在90年月的时间，Robert Solow一经对互联网和盘算机的普及，对美国全要素生产率的增添做了一些剖析，他的结论是并没有体现在全要素生产率内里，他们以为全天下最大的立异基本上已经完成了，现在的立异在边际层面上尚有作用，但并不是重大立异。一样平常以为重大立异，电是一个，内燃机是一个，但现在的立异很难起到这样的作用。“盘算机时代的踪影无处不在，唯独没有体现在生产率的统计数字中”（You can see the compute age everywhere but in the productivity statistics – 1987 Nobel Price Winner Robert Solow).
用这种看法诠释的话，各人以为我们现在太过强调高手艺对未来的谋划生产起到决议性的作用，可能过于简朴。另外一个看法，现在都会化率、高储备率使中国人坚持较量高的投资率，这样的话，未来一段时间能坚持较量高的增添、坚持较量高的全要素生产率的增添。可是这一点，我们也看到了最近一段时间，中国的全要素生产率增速降到2.1%，个体年份降到2%以内，我们投资的效率着实是很大的问号。投资效率不高，容易导致企业的杠杆较量高，形成泡沫金融，最终会让高投资率的时势很难延续。
同时生齿老龄化在加剧，有许多证据在证实生齿老龄化是陪同着国民储备率的下降，未来能否坚持较量高的投资率？这是较量大的问号。也有学者讲未来中国靠消耗形成新的增添动能，我们有全天下最大的中等收入群体，未来收入在国家、企业小我私家之间的分派结构要做出很大的调解。
凭证2019年的数字，人均GDP突破了1万美元，相当于人民币7万元，可是人均可支配收入只有43%左右是分派给小我私家，人均的可支配收入或许是3万人民币。这种情形下，消耗自己未来能不可坚持较量强劲的增添势头，着实跟收入、消耗意愿、消耗能力连在一起的，这个问题未来是结构性的问题。
讲完这个问题之后，适才主持人讲到中国的生长模式自己，历来不是一个牢靠的模式，它是一个头脑探索和实践探索，我们在已往的40年，在未来的十几年时间内里，我们一定会看到许多这方面的探索，探索自己都是在直面主要的结构性问题。现在来看，中国经济的结构性问题在于怎么在工业化历程竣事之后，进一步提升伟易博全要素生产率的增速。
我想寻找谜底历程自己，留下这些痕迹、留下这些轨迹，自然而然就会讲到中国蹊径、中国模式以及中国故事。我小我私家是较量乐观，这个和我们现在所处的时势和接纳的政策，以及一系列的刷新行动联系在一起。未来提升全要素生产率方面，有四个有利的方面，是其他工业化国家或者完成工业化历程的经济体所不具备的。
第一，更彻底的刷新、开放带来的资源设置效率的提升。这其中具有很大的刷新开放的制度盈利在内里，各人从对外开放进一步的推进能感受到，我们尚有很大的空间可以挖掘。
第二，“再工业化”(工业的数字化转型)—— 工业互联网。工业化自己是跟全要素生产率的高速增添连在一起的，我们现在有一个工业数字化或者叫做再工业化的可能性。我把工业的数字化转型、工业互联网自己付与再工业化的定位，事实我们有消耗互联网的上半场，海内急需大宗的数据，在应用场景方面有大宗的算法，在一直地细腻化历程当中，完全有可能倒逼工业的价值链重组，为工业进一步地提升效率，甚至新的工业崛起，包括生产性效劳业的崛起提供一些黄金时机。这一切，我想是有助于我们提升全要素生产率增速的。
第三，“新基建”—— “再工业化所需的基础设施”。新基建，工业化需要基础设施，这个基础设施跟原来的基础设施是不太一样的。包括数据中心、基站、未来云的盘算装备等等，这一切大宗投资、投入到运营当中，会为未来提升全要素生产率提供泉源。
第四，我们尚有大国工业，伟易博制造业占到GDP的27、28%的样子，美国只有11%，若是在未来，我们争取把制造业的比例坚持在20%以上，自己可以成为未来全要素生产率很主要的增速泉源。
从3个要害点破题
这些合在一起之后，我想简朴提一下REITs，或者说是公募REITs，包括未来更大角度看不动产相关的资产、资源、资金，怎么饰演一些作用。这内里有三个点，这三个要害点，也是现在面临较量大的问题需要破题。
第一个要害点是：怎样提升在全球工业链的位置，形成供应链闭环
这里对我们讲的新基建是有作用的，各人都讲中国在全球商业内里，我们在全球价值链的加入度很是高，收支口所有加在一起加入很是高了。
一样平常在国际商业领域，我们评估一个国家在整个价值链的战略职位的时间，较量的是上游层，原质料也好、焦点手艺、焦点部件占的比重越高，说明你这个国家在全球价值链的战略职位、战略优势越显着。
凭证天下银行的数据，我们做了一个或许的测算，2018年上游水平是0.01(数值大者更靠上游)。数据欠好解读，我们做一个横向的较量，好比说美国同期的话是0.29，而事实主要开放平均经济体是0.04，这意味着我们跟大宗的开放经济体相比，在上游条理上处于劣势，加入全球价值链大宗地依赖上游的入口。芯片、飞机发念头制约经济生长的要害焦点零部件和手艺，通过这一次的商业上的争端反应出来。这一点是未来形成新生长名堂内里很主要的环节，怎么去形成供应链的闭环。
这内里有许大都字，好比引用麦肯锡去年做的中国和天下的研究，它列了一些较量关注的领域，像高科技领域、重点领域，其中一部分是讲国家和中国零部件依赖外国供应商的比重。太阳光伏的话占全球市场的50%以上，可是我们现在尚有15%的零部件需要靠入口，高铁10%左右需要靠入口。若是讲到飞机发念头，或者是半导体的话，基本上凌驾80%以上的零部件照旧需要入口，这种情形下，我们讲以海内循环为主体、国际循环相互增进的名堂内里，未来对研发，特殊对一些投资周期很长的底层手艺研发的话，它的比例应该提高。
各人知道这几年国家很重视研发，去年研发总金额抵达GDP的2.2%左右，相当于全天下蓬勃国家的平均水平。但研发包括研究和开发两个方面，我们在研究方面投入缺乏，主要是在开发�；⊙芯空嫉谋戎刂挥�5.5%-6%之间，远远低于美国的18%、法国的25%。这种情形下，底层手艺、焦点手艺方面，把这个短板和现实生意能够补上，可能需要长年累月的投入。这内里是未来需要思索的事情。
要害点二:工业结构的变迁与生齿流动 ——怎样实现农民工的“市民化”?
我接下来讲的点，各人讲中国的都会化率，我们做了一个剖析，现在或许都会化率是60%左右，若是只思量户籍生齿的话，比例低许多，或许只有45%。整个都会常住生齿60%，到了2035年会到75%，甚至80%左右，若是说凭证历史数据做一个模拟的话，或许是这样的情形。
我想最大的问题在什么地方？未来会泛起工业结构的变迁，尚有生齿的流动，这种情形下，未来农民工或者农村生齿都会化的历程用什么方法完成的？2017年做的简朴形貌，2017年农业孝顺的GDP 7.92%，可是用了27%的劳动力生齿，以是我们城乡二元差别较量显着，27%的就业人谈锋创立出不到8%的GDP，人均效率是较量低的，全要素生产率（TFP）是较量低的。
总书记提出2035年基本上实现社会主义现代化，一样平常来讲，我们对应的国家，他们在其时的节点上农业就业生齿占比，好比日本可能是2004年周全实现了现代化，农业只占1.24%，就业生齿只有4.6%。
伟易博头脑力课题组展望了一下2035年恒久的远景目的的妄想，很可能农业占比3%左右，就业生齿降到6%左右，意味着未来的十几年时间内里，将会有凌驾20%的就业生齿完成一个重新设置，他们需要设置到高端的制造业或者高端的效劳业，这个历程较量艰难，由于现在就业生齿基本上在人力资源上没有太多优势，未来的话用什么样的方法解决这个问题？我想这个可能是需要思索的挑战。
同时，这些人群进入都会之后，按原理讲酿成市民，他们加入经济建设、经济生长历程中，若是待不下来会带来什么样的影响？这是我们需要讨论的点。
我们剖析了一下，现在住民消耗40%不到，2035年可以抵达60%，增添20个点，同时效劳消耗占到整个消耗的60%，美国是65%。可是这15年的时间，若是说人去什么地方，这个问题怎么解决，他所事情的地方和栖身的地方纷歧致不解决的话，我们消耗的潜力释放不出来，这种情形下效劳消耗也生长不起来。
未来讲到中国经济结构的转变或者说双循环的名堂形成，它不但仅是看法上的问题，在供应端、消耗增添方面，我们需要做出更为详细的实事，不然很难形成新的生长名堂。
这一切合在一起之后，最大的挑战在什么地方？我们怎么提升农业生齿、农民工的市民化水平？我想讲两个点，若是说农民工早晚要回家养老，或者子女完成教育、看病要在户籍所在地的话，他们在所事情的地方的消耗意愿、消耗能力是释放不出来的。
另外他在城里很难买房，农村土地是他唯一的资产，这种情形下倒运于农村、农业的工业化，倒运于农业提升全要素生产率，这一切挺显着的，若是说他们在城里待不下来的，农村的宅基地是不肯意流转起来的，若是流转起来，就没有工业性的工具可以依赖，对未来的不确定性有很大的影响。
以中心都会为焦点，以小时通勤时间为半径的都会圈的名堂很难形成，就是生齿的汇聚、流动，最终的话可能会受到市场的摩擦影响。
要害点三：实现投资更合理的设置
我们在思索一个问题，未来中国经济进一步生长，形成TFP的话，我们有很大的投资空间，这个投资该怎么做一个设置？适才各人提到的都会化率，很可能空间很坦荡，从60%到未来的80%，这内里有一个很大的问题，这些人去那里？第二个，能不可待下来？真正人的都会化，这个问题自己并没有被很好地思索，并且我们现在整个金融系统没有提供许多很准确的价钱信号，来做出资源设置的指导。
我举个简朴的例子，好比说引用哈佛大学的研究，如下图，基本上是横轴是都会层面上的人均生长水平，纵轴是不动产投资的权衡指标，两者之间是很是显著的负相关，我们大宗的不动产是集中在人均GDP相对较量低的地方，现在许多面临生齿流出的问题，这种情形下，存量资产大宗地泛起了，并且未来若是说对生齿流向不做更多的剖析，不知道人究竟群集在什么地方，凭证过往投资结构的思绪，可能还会形成新的产能过剩、新的存量资产，效率较量低下的情形。
我们也做了一个研究，伟易博治理学院的研究团队剖析了一下，现在中国的生齿问题不乐观，主要在于结构问题上。好比像88%的地级市生齿是严重缺乏，它的现实生齿规模跟最优生齿规模是有很大差别的。最优生齿规模是经济学的看法，它最容易爆发新的工业，基础设施投资最合理，有最好的性价比。可是按这个剖析的话，88%的地级市生齿是严重缺乏的，未来在投资的指导方面，若是说是一刀切、平均投资的话，显然许多都会的投资过�；蛘呶扌蹲�，我们形成高质量的新生长名堂，这个目的就很难实现。
建议启动存量时代的公积金制度刷新
这内里有许多政策建议，我想团结REITs生态系统的建设，包括未来的生长，以及适才讲到的几个要害点，我想提一个较量详细的政策建议，思绪可能也不是特殊成熟，可是我这几天一直跟业界的人士、政府的人士讨论可能性。我们有没有可能启动“住房公积金制度刷新、租赁住房刷新和REITs建设三位一体”的新一轮刷新，可以叫做“存量时代的公积金制度刷新”。
有没有可能把住房公积金的缴纳规模扩大？把无邪的职员，包括农民工纳入进来。农民工由于数目很是重大，讲总数的话靠近3个亿，徐宪平主任告诉我，在外地之外的农民工数目也有快要1.9-2亿，这个群体着实是没有市民化的，他们在身份上有很明确地认知纷歧样，既抑制了他们的消耗意愿，也抑制了他们未来越提议劲融入都会生涯、融入工业升级。
我们现在有没有可能把社会资源，尚有公积金部分的资金，包括市场机构团结在一起之后，可以从地方政府控制的一些地价自制的人才公寓、包管房最先，把它运营起来。运营起来之后，为这些公积金的缴纳者提供多条理的效劳，除了以前的购房效劳之外，若是不想购房或者没有能力购房，可以提供恒久的住房包管和津贴，纳入到公共效劳的系统里。
两者之间可以做一个测算，这两者效劳是等价的，凭证小我私家的孝顺决议是购房照旧享受租赁住房的效劳。
总体来讲，详细的建议为：住房公积金制度刷新扩大缴纳面，将无邪就业职员(含农民工)纳入公积金效劳规模，社会资源(公募REITs或是其他恒久资源)、公积金部分资金、市场机构团结收购、运营、新建地方包管性住房、人才公寓、租赁住房，从供应端发力，为公积金缴纳者提供多条理效劳。
通过这种方法有几个优点：
第一，有利于农民工真正融入都会，消除因“身份识别”形成的州不一律。这样能真正释放出来消耗的意愿或者消耗的能力。
第二，将有利于盘活地方政府存量资产，资助化解地方政府债务危害。大宗资产自己运营效率并不高，并且背后对应许多债务，通过这种方法盘活之后，有没有可能形成市场化的机构把债务危害降下来。
第三，我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率，一方面增添职工和无邪就业职员缴纳公积金起劲性，另一方面公积金投资收益也能增补养老金的缺乏。
详细来剖析：若是说以整体用地建设，租赁住房作为潜在标的物做测算，我们估测了一下，或许投资收益率，在不必杠杆的情形下，用市场资源启动的情形下，或许抵达8%、9%的样子。这种情形下，自己是有很大的利益，没有坏处。好比说对缴纳公积金职员来说，提高了公积金的收益，更愿意加入缴纳。同时的话，这部分投资收益也可以酿成未来解决住房之后，缴纳了公积金解决住房之后，酿成养老的第二资助，跟企业年金联系在一起，通过这种方法是可以实验的。
尤其是今年4月30日，中国证监会、国家发改委推出公募REITs的试点，未来逐步把底层资产沿着这个偏向，好比租赁住房等等做一些延展之后，它带来的空间是很是的坦荡。
我想从生态建设角度讲，市场潜力是很是之大的，由于讲到资源、资金、资产量都很是大，找到较量好的生意结构，把要害问题破解的思绪团结在一起之后，未来中国REITs的生长空间非�Ｌ沟�，以是我对建议自己也愿意提出来，希望各人一起讨论、一起争鸣，未来形成行之有用的实操，最终为整其中国经济的生长、为生长新名堂的破题翻开时势，谢谢各人！
刘俏，伟易博院长、金融学系教授、博士生导师，教育部长江学者特聘教授，国家自然科学基金优异青年基金获得者，2017年《中国新闻周刊》“影响中国”年度经济学家。刘俏教授在公司金融、实证资产定价、市场微观结构与中国经济研究等方面拥有众多著述，其著作包括《我们热爱的金融——重塑我们这个时代的中国金融》、《从大到伟大2.0 —— 重塑中国高质量生长的微观基础》等。
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